念願のマイホーム
新築を建てると避けて通れないのが固定資産税です。
「なんだか難しそう…」
「よく分からない…」
そう言って、考えないようにしていませんか？
でも待ってください。
固定資産税について知らないままだと、損をしてしまうかもしれません。
知らなかったがために、無駄に支払ってしまった…なんて失敗をしてしまっても、よほどのことがない限り取り戻すことはできません。
長く支払う税金だからこそ、しっかりと知識をつけて、うまく付き合っていきましょう。
そうは言っても、聞きなれない言葉などが多く、どうしても避けてしまう気持ちもよく分かります！
そこでこの記事では、固定資産税で損しないために、【これだけは知っていてほしい３つのポイント】を分かりやすくお伝えしていきます。
是非、参考にしてくださいね。
目次
新築一戸建ての固定資産税で損しない３つのポイント
税金について、勉強しなくちゃいけないのは分かっていても、なかなかできなかった方も、もっと詳しく知っておきたい方もこのポイントは絶対におさえておきましょう。
では早速、固定資産税で損しないために３つのポイントをお伝えします。
- 固定資産税の決定方法
課税標準額を決めるための家屋調査を知ること - 固定資産として評価される対象物や相場
どのようなものが価値が高いとみなされるを知ること
- 計算方法・減税措置
どのように算出されているのか知ること
なぜこの３つを知ることが損しないことに繋がるのか?
それは、固定資産税を安くできる可能性はここにしかないからです。
大切なのは、「損をしないための知識を身につける」ということです。
ということで、それぞれの知識を付けるために1項目づつに分けて、詳細をお話していきたいと思います。
中学生でも分かる!固定資産税の仕組み
固定資産税という言葉は、皆さん一度は聞いたことがあるのではないでしょうか？
固定資産税は、土地、家屋などの固定資産を所有している人が、その固定資産の価格をもとに算定される税額を、その固定資産の所在する市町村に納める税金です。
税率はほとんどの自治体で1.4％となっています。
固定資産税は、土地や家に関わる税金のことで、新築を購入して土地と家を所有することになると、毎年必ず支払う必要のある税金です。
固定資産税と合わせて確認しておきたい税金に、「都市計画税」があります。
固定資産に対してかかる税金ですが、すべての固定資産に対して課税されるのではなく、都市計画法による｢市街化区域内｣にある土地と建物に対して課税されます。
税率は固定資産税より低い0.3％です。
（※）市街化区域…すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
都市計画税の勘違いすやすいところ
都市計画税がかかる地域では、都市計画税は固定資産税と合わせて請求されます。
つまり、都会に住む人が「固定資産税の請求が来て・・・」と言っているのは、正確に言えば、たいていの場合固定資産税と都市計画税の合計のことなんですね。
固定資産税についてよくある疑問点は次の５つです。
- 納税先はどこか
- 納税義務者は誰か
- 税額はいくらか
- 納税方法
- いつ納税するか
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
【納税先はどこ？】
固定資産税は、土地や建物がある市町村に収めます。
税金といえば国かな？と思いがちですが、固定資産税の納税先は市町村です。
問い合わせをする際は窓口を間違えないように注意しましょう。
東京23区は東京都が納税先になっていますので、気を付けて下さい。
【納税義務者は誰？】
その年の１月１日現在で土地や家を所有している人です。
ここで、あれ？と思った人はいませんか？
新築を建てるときは、まず土地を購入し、建物完成後に住宅販売業者から引き渡しを受けます。
引き渡しの年の１月１日に土地を所有しているのは、住宅販売業者です。
（建物はまだ完成していないので、建物については考える必要はありません。）
どうなるのでしょうか。
新築が完成間近の方や、完成されている方はご存知ですね。
実務的には、マイホームの引き渡しの際に、土地のみの固定資産税を日割り計算して住宅販売業者が買主に請求します。
新築を引き渡した時点で、所有者が変わります。
例えば６月１日に建物を引き渡したとすると、次のような負担になるのが正しいです。
- １月１日から５月３１日まで・・・住宅販売業者が税金を支払う
- ６月１日から１２月３１日まで・・・私たち購入者が税金を支払う
しかし、既に１月１日時点の所有者である住宅販売業者が１年分の固定資産税を支払っているので、後から購入者が日割り計算した税金を住宅販売業者に支払うというという仕組みです。
建物に関しては、１月１日時点で存在していないので、固定資産税がかかるのは翌年からです。
【税額はいくらなの？】
税額は先ほども説明したように課税標準額に一定の税率をかけて求めます。
|
「課税標準額とは？」 |
課税標準額を算出するための家屋調査については、新築に入居してしばらくすると市区町村から連絡が来ます。
税金を決定する上で大切な調査ですね。
【納税方法はどんなものがある？】
払込用紙によって郵便局などで支払うか、銀行口座からの引き落としなどの方法によります。
市区町村によってはコンビニやペイジーでの支払い、クレジットカードの支払いもできます。
【いつ納税するの？】
自治体によって異なりますが、多くの場合は４月頃に納付書が郵送され、その年の４月からの１年間の固定資産税を納付します。
納税は4月、7月、11月、翌年2月の年4回に分けて分割納付しても良いですし、１年分一括で支払うことも可能です。
固定資産税は賦課課税方式の税金です。
市区町村等の公的機関が納税額を計算し、納税者に通知する方式です。
納税者は自分で税金を計算する必要もなく、納税通知書が送られてくるので支払いを忘れることもありません。
しかし、自分が一体何に対して大きなお金を支払っているのか、知っておくことは大切ですね。
ポイント①新築一戸建ての固定資産税の決定方法
ここでは、固定資産税が確定するまでの主な流れをご説明します。
| 新築の家屋調査 |
↓
| 固定資産税の基となる課税標準額が決定 |
↓
| 課税標準額（評価額）を基に固定資産税を計算 |
では、それぞれについて詳しくみていきましょう！
家屋調査は断らないほうがいい？
新築に入居後１か月～３ヵ月ほどで、住んでいる地域の自治体から、固定資産税の評価額を調べるための家屋調査をする旨の連絡があります。
家屋調査では何を調査するのでしょうか？
- 建物の種類や構造
- 家屋の間取り（各部屋の寸法や用途）
- 外部（屋根・外壁・基礎など）の仕上げ資材
- 内部（内壁・床・天井など）の仕上げ資材
- 家屋の構造と一体である建具や設備（トイレ・風呂・キッチンなど）
（※）各市町村によって異なる場合があります。詳しい調査内容は、調査員の方にうかがってみましょう！
ここで重要なのは、家屋調査は快く引き受け、立ち会うことです。
評価額は、今後長年支払い続けなければならない固定資産税の基準となるため、必ず協力しましょう。
家屋調査に協力しない場合、審査対象は不動産に関する書類のみとなります。
実際に調査して決定する評価額よりも高く設定されてしまう可能性があるので、注意しましょう。
家屋調査に要する時間は30分～１時間程度です。
事前に調査に必要なものを準備をしておくと、スムーズに進みます。
市区町村によって異なる場合もありますが、主に必要なものは次の通りです。
- 建物平面図、立面図、断面図などの最終図面（間取り、寸法等が分かるもの）
- 建築確認申請書（木造住宅で3階建ての場合）
- 工事契約請負書、見積書などの設計図書（非木造家屋の場合）
家屋調査に協力しないと、後々後悔するかもしれません。実際に後悔してしまった職場の後輩の話をご紹介しましょう。
【状況】
職場の後輩が一年前に新築を購入しました。
当時、彼は仕事が忙しく、奥さんも生後間もない子供のお世話に日々追われており、引っ越しの段ボールは片付かず、部屋もぐちゃぐちゃ、という状態だったそうです。
引っ越し後間もなくして、家屋調査の依頼が来たそうなのですが…
【奥さんの要望】
「こんな状態の家を、絶対に人に見られたくない！！」という奥さんの強い要望がありました。
家屋調査は家の中に入らないでもできる、という話を聞いたことがあったので、家屋調査員の方にお願いしてみたそうです。
後輩の場合は、次の方法で代替してもらえること(※)になりました。
・外観調査
・建物図面の確認
・類似する建物の評価を参考にする
これで家屋調査の時間も取らなくて済むし、良かった！と安心したそうなのですが…
【後悔ポイント】
それから数か月後、実家に出向いた時、父に「きちんと調査してもらわないと、税金が高くなっていても知らないぞ」と指摘されたそうです。
確かにそう言われれば、家の中を見せなかったので、壁や床の材質も見てもらっていないし、お風呂やキッチンの性能も確認してもらっていない。
屋根裏はどう評価されたのか？床暖房の有無は考えられている？
建物図面と外観だけですべて判断されたのでは、正しく評価されていないかもしれない！とだんだん気になってきました。
固定資産税は金額も大きいし、長く支払い続けるものです。
こんなに気にするくらいなら、自分で納得がいくようにきちんと家の中も見てもらって、分からないことは質問すればよかった、と後悔しました。
（※）市町村によって、家屋調査で家の中を見ることを拒否できるかどうかは異なります。あくまで後輩のケースですので、実際にはきちんと市町村に確認を行ってください。
家屋調査を拒否した場合は、現地での調査を行った場合よりも税金は高くなる可能性もあるようです。
確かに、素直に調査に応じた方が税金が高くなるのであれば、調査に応じない人が増えてしまいそうですね。
家屋調査を拒否する場合に理解しておくべきこと
家屋調査で家の中に立ち入ってまで調査するのは、住宅設備等をチェックし、調査結果を踏まえた適切な評価をすることで、きちんと平等な税負担につながるという考えに基づいています。
課税者が中を見ていない以上、その評価額が不当なものになる可能性があることは十分理解しておきましょう
適切な評価をしてもらう、また、自分自身でも納得して税金を払うために家屋調査にはきちんと協力しましょう。
では、友人のように家の中を見られたくない場合はどうすればよかったのでしょうか。
家の中をどうしても見せたくない場合
- 引っ越し前に家屋調査を依頼する
これが一番確実な方法ですね。
役所から依頼が来た際に、その旨を伝えると対応してくれるところも多いようです。
引っ越しの荷物がすぐ片付かない、見られたくないものがある等の場合は、引っ越し前に家屋調査に来てもらうのがよいでしょう。
- 見られたくない部屋を事前に伝える
「寝室は知らない人に見られたくない」等、見られたくない場所が一部だけ、という場合はその旨を伝えると、調査員の方が対応してくれる可能性があります。
事前に問い合わせて確認してみてください。
家の評価額から固定資産税は計算される
固定資産税の基となる課税標準額が決定
家屋調査・自治体による評価に基づいて、固定資産税の基となる課税標準額（＝評価額）が決定します。
このときに、家屋調査での評価が加味されます。
高くなるケース
一般的には、対象不動産に天井埋め込み型のエアコンや、暖炉等の高価な設備がある場合は課税率が高くなります。
【課税標準額（評価額）を基に固定資産税を計算】
課税標準額を基に、実際に私たちが支払う固定資産税を計算します。
固定資産税の金額は、後ほど送られてくる納税通知書で確認します。
ちなみに）
「これって高すぎない！？」と評価額に納得できない場合は、再審査の申し出を行うことも可能です。
申し出を行う前には、本当に納得できない税額なのか、同じ地域の固定資産税の課税相場を確認しておきましょう。
不動産やハウスメーカーに勧められた火災保険にそのまま加入していませんか？
ポイント②固定資産として高く評価されてしまうものがある
固定資産税は、対象となる不動産の資産価値を評価し、それに基づいて決定します。
つまり、建物に価値の高いものが多ければ多いほど、資産価値は上がってしまいます。
一般的に価値が高いとみなされるのは、高価な資材・設備です。
例えば）
- 高価な資材…天然系素材（塗り壁・無垢材）、タイル外壁等
- 高価な設備…床暖房、天井付けのビルドインエアコン、屋根一体型太陽光パネル等
また、特殊な造りの家も価値が高いとみなされる可能性があります。
高いとみなされる目安
ベーシックなプランではなくオプションで追加費用を支払ってつけるような資材・設備は高価とみなされる可能性が高いと言えるでしょう。
家屋調査の評価については各自治体によっても異なりますので、あくまで参考として考えましょう。
太陽光パネルの固定資産税かかる？かからない？
太陽光発電は、節税対策・投資・節約・災害時の備えなど様々な目的で使用できます。
太陽光パネルは太陽光発電をする際に屋根、又は庭等に設置する設備です。
設置するメリットデメリット論は数多く展開されていますが、ここでは「固定資産税」との関係について考えてみましょう。
実は、太陽光発電は個人宅の場合は非課税になるケースが多いです。
固定資産税がかかる、かからないを左右するポイントは次の３つです。
- 容量：10kW未満か、10kW以上か
- 売電収入：20万円未満か、20万円以上か
- 設置形態：上乗せ型か、屋根一体型か
それぞれについて説明しておきましょう。
【容量】
容量が10kW未満の太陽光発電設備は非課税です。
住宅用の太陽光発電で10kW以上になることは稀ですが、10kW以上であれば産業用設備とみなされて、税金がかかります。
【売電収入】
こちらも容量と同様に、20万円未満の収入であれば家庭用とみなされて、非課税となります。
20万円以上であれば事業目的として売電収入が見込める、とみなされ課税対象となるのですが、一般的な家庭であれば、20万円をこえることは稀ですね。
【設置形態】
設置形態については注意が必要です。
設置形態は屋根上乗せ型と、屋根一体型があります。
屋根上乗せ型であれば取り外し可能な設備なので固定資産税の対象とはなりません。
しかし、屋根一体型は「屋根の素材＝太陽光パネル」と考えられるので、課税対象となります。
ポイント③固定資産税の計算方法と減税措置
税金を計算するなんて、大変そう・・・。面倒くさい。
そう思われる方は多いですよね。
実際に、固定資産税額は納税通知書で通知されたものを支払うため、自分で算出しなければならないシーンはありません。
しかし、固定資産税は自分が支払う税金です。
納得して支払うためにも、どのように算出されているのかを知っておくことは大切です。
【固定資産税の計算方法】
市町村HPにて固定資産税のページを開くと、なんだかややこしい説明がたくさんでてきます。
しかし、固定資産税の計算方法でおさえておくべきポイントは多くないので安心してください！
固定資産税の計算の概要
固定資産税は土地と建物にかけられる税金ですね。
固定資産税の計算方法は次の通りです。
固定資産税＝課税標準額×税率（1.4％）
課税標準額は、評価額のことでしたね。
つまり、固定資産税は評価額に税率をかけると、求められます。
あともう一つだけ抑えておきたいことがあります。
土地の評価の計算方法と減額制度
土地と建物では評価の仕方が異なるので、評価額の計算方法が変わってきます。
土地の計算での注意点
土地については、住宅用地の税金を軽減する特例があるということです。
つまり、住宅用地の課税標準額は、単純な評価額よりも低くなります。
～住宅用地の特例～
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|
一戸あたり200平米までの部分 （小規模住宅用地） |
評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
|
一戸あたり200平米を超える部分 （一般住宅用地） |
評価額×1/3 | 評価額×2/3 |
住宅用地はかなり優遇されているんですね。
土地の評価額の注意点
住宅用地以外にも、農地には特例があったり、その他の土地も「負担調整」というものがあります。
|
「負担調整とは」 |
この制度により、課税標準額＜評価額となるケースがあります。
また、自治体が独自に条例で減額制度を定めている場合もあるので、詳しく知りたい場合は各市区町村の納税課に問い合わせてみましょう。
【事例】
私は去年定年を迎えたのですが、退職金を受け取ったらやろう！と決めていたことがありました。
それは家の建て替えです。
我が家は結婚後、実家で両親と同居していたため、家は数十年前に私の父が建てたものです。
一度「新築を建ててみたい！」と長年思っていたのです。
【失敗】
退職後すぐに不動産業者を回ったのですが、なかなか良い業者に巡り合えず、秋ごろにようやく理想の家を建ててくれる業者を見つけました。
業者探しに手間取ってしまったので、いち早く家を建てたい！と気持ちがはやり、年末には自宅の取り壊しを始めてもらいました。
そして、工事はスムーズに進み、いよいよ完成も見えてきた、というときのことです…
【結果】
市から送られてきた固定資産税の納税通知書を見てびっくり！
なんと、土地の固定資産税が大幅に値上がりしていたのです。
一体何があったのか、と急いで納税課に問い合わせしてみたところ、次のような返答でした。
「ご自宅を昨年末に取り壊されていますね。
住宅地は固定資産税が軽減されているのですが、1月1日時点で住宅が建っていないので今年は住宅地ではないとみなされているようです。」
建物の有無で固定資産税が上がってしまうなんて知らなかった！
知っていれば年明けまで取り壊しを待ったのに、ととても後悔しました。
まさに、固定資産税の減額制度について知らなかったために損をしてしまったケースですね。
知識があれば、正しい対応をすることができます。
今回のケースでは、数週間しか変わらないのであれば、家の取り壊しは年が明けた１月２日以降にすべきでした。
そうすれば、この１年も住宅用地としての特例を受けることができたからです。
税金の制度について知る必要なんてあるの？と思われがちですが、意外なところで役に立つかもしれません。
建物の評価の計算方法と減額制度
次に建物の計算方法についてみていきましょう。
建物の評価額＝再建築価格×経年減点補正率
建物の評価額は、「再建築価格方式」という方法で求められます。
「再建築価格方式とは？」
再建築価格方式とは、今現在同じ建物を同じ土地にもう一度建築したらどれくらいの費用が必要かを想定して価値を求める方法です。
再建築に必要な価格
一般的に購入価格の５～７割程度と言われています。
さらに、経年劣化による価格減少分を考慮する必要があるため、再建築価格に経年減点補正率をかけるとおおよその建物の評価額を求めることができます。
建物評価額の注意点
建物にも税金を軽減する特例があるという点です。
特例は様々な種類があるのですが、ここでは新築に関する特例に絞って考えていきましょう。
一定の要件を満たす新築住宅は固定資産税額が1/2になります。
（ただし、居住床面積120㎡相当分について減額となり、120㎡を超える部分は減額されません）
減税を受けるための要件は、次の通りです。
- 令和２年３月31日までに新築されたもの
- 住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下である
期間については、国土交通省HPによると、さらに２年間延長される予定です。（令和２年４月１日～令和４年３月３１日）
土地は課税標準額を軽減する特例でしたが、建物は固定資産税額そのものが減額されます。
新築住宅の固定資産税額＝課税標準額（＝評価額）×1.4％×1/2
- この減額が当初3年間（３階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）続きます。
- 長期優良住宅の認定を取得すると、この期間がさらに２年間延長されます。
「長期優良住宅とは？」
耐震性、バリアフリー性等一定の認定基準を満たし、長期的にわたって安心・快適に住み続けることができると認定された住宅のこと。
私が友人に固定資産税額について相談されたときの話です。
【状況】
私の友人は４年前に新築を購入しました。
「固定資産税ってやっぱり高いよなぁ」と思いながら、支払っていたそうです。
彼には５人の子供がいます。
「ほんとにうちは火の車だよ・・・」とよく愚痴をこぼしていました。確かに、５人分の学費や食費を考えるとちょっとゾっとしますね（笑）
ボーナスや貯蓄は子供たちの入学金、制服代、学費、習い事費用に次々と消え、それでもなんとかやりくりして乗り切っていたそうです。
【相談】
しかし、先日、送られてきた固定資産税の納税通知を見て血の気が引いたというのです。
なんと固定資産税額が大幅に増えていました。
彼は、これはどういうことか、と急いで私のところに相談に来ました。
彼が新築を購入した年数から考えると、住宅の減額制度が終了したのは一目瞭然だったのですが、彼は「知らなかった・・・」と顔面蒼白です。
きっと新築を購入する際に説明はあったと思うのですが、忘れてしまっていたのでしょう。
「きちんと制度を知っていれば、前もって資金の準備、心の準備ができたのに…」とがっくりしながら部屋を出ていったのを覚えています。
結局一時的に親にお金を借りて事なきを得たそうなのですが
「固定資産税も払えないのか。支払いに向けて少しずつ準備しておくべきだろう！」と呆れられ、とても恥ずかしい思いをしたそうです。
先ほどの土地の事例と同じく、固定資産税の減額制度について知らなかったために困ってしまったケースですね。
住宅の固定資産税の減額期間が３年間であるため、４年目からは本来の税額に戻ります。
新築を購入したときの税負担の軽減制度を簡単にまとめると、以下のようになります。
- 土地の税額は住宅がある限り約1/6
- 住宅の税額は当初３年間半額
一度ご自身の固定資産税に軽減税率がしっかりと適用されているか確認してみてください。
また、各自治体によっては人口対策として、固有の軽減制度を設けている場合もあります。
固定資産税を支払うに当たっては、必ず自治体のHPもチェックしておきましょう。
今の火災保険で本当に大丈夫ですか？
まとめ
固定資産税って難しそう。
多くの人がそう思っていると思います。
しかし、固定資産税は家に住む限り、ずっと払い続けなければいけないもの、自分の家の維持費用の一つともいえるでしょう。
そんな身近な固定資産税、知らないままで良いですか？
知識がなければ、思わぬ損をするかもしれません。
制度のすべてを理解しなくても大丈夫！
損しないための知識を身につけて、ぜひご自身が払う税金について一度考えてみてください。
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