新築マンションは築1年経過したらどうなる?買い時はいつ?

皆さんは新築マンションを買いたい!と思ったことはありますか?

 

今、新築マンションってとても高いですよね。

現在は、東京オリンピック開催や低金利政策の影響を受け、「不動産バブル」と言われています。

そして特に顕著なのが、新築マンションの人気と価格の高騰です。

 

しかし、ここにきて過剰に建設された新築マンションの「売れ残り」も見られるようになっています。

 

売れ残った新築マンションはどうなってしまうのでしょうか?

売れ残って価格が下がれば買い時なのでしょうか?

 

新築マンションの買い時を間違えれば、あのとき買っていればよかった…なんて後悔してしまうかもしれません。

 

この記事を読めば、あなたにとって新築マンションの買い時がいつなのか、きっとヒントが見つかりますよ!

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新築マンションは築1年経過したらどうなる?

マンションには「新築」と「中古」がありますよね。

では新築マンションは、いつ「中古」になるのでしょうか?

 

中古マンションとは

不動産でいう「中古マンション」の定義をご存知でしょうか。

「中古マンション」の定義には2つあります。

 

不動産における「中古マンション」の定義
  • 誰かが一度以上住んだことがある
  • 建設完了から1年以上経過している

 

誰かが一度以上住んだことがある

これは分かりやすいですよね。

誰かが一度住んで使用したマンションはもちろん中古と呼ぶことができるでしょう。

 

ほとんどの人が考えるマンションの「中古」とは、この「新品ではない」という意味合いではないでしょうか。

 

建設完了から1年以上経過している

実は、誰も住んでいないマンションだとしても、「中古」になることもあるんです。

それは、建設完了から1年以上経過した場合

 

つまり、誰も買ったことも住んだこともない新築マンションでも、1年経過すると中古マンションの扱いになってしまうのです。

 

新築マンションが築1年経過して中古になったらどうなる?

新築マンションが築1年経過して「中古」になってしまうと、新築物件に考慮された以下のような費用を上乗せすることが難しくなります。

 

新築物件の上乗せ費用

  • 「新築」というプレミア感
  •  分譲会社や建設会社の儲け分
  •  資材や人件費の高騰分

 

しかも、中古物件の市場相場で価格が検討されるので、一気に価格が落ちてしまいます。

 

よって、少しでも高く売りたい分譲会社はなんとしても建設から1年を経過する前に売り切ってしまおうと考えます。

 

過剰に期分け販売をする分譲会社もあるから、注意しなければなりません。

 

ブラウン君
先生、期分け販売って何ですか?
シルバー先生
期分け販売とは、分譲会社の販売手法だよ。

少し説明しておこう。

 

期分け販売とは

期分け販売とは何でしょうか?

マンションの販売プロセスでは、1棟のマンションの全戸を同時に販売するのではなく、「第1期」「第2期」と続き「最終期」として販売されているのが一般的です。この販売方法は「期分け販売」といい、特に総戸数100戸以上の大型マンションでは4期以上で販売することも珍しくありません。

引用:ホームズHP

 

期分け販売を行う理由は2つあります。

 

  1. 販売センターの広さや販売担当者の人数に物理的制限があるため、戸数を限定して販売している
  2. 売れ残りを少なくする販売手法

 

①に関しては、物理的な工夫ですが、問題は②が過剰な場合です。

 

新築マンションの広告をみると「1期即日完売!」などと告知されていることがありますよね。

ここで「即日完売なんてすごい!人気があるマンションなんだなぁ!」と、納得するのは早いかもしれません。

 

期分けは、期分けすることで物件を完売しやすくし、販促効果を高める一般的な手法ではあります。

しかし、即日完売させるために「1期」の販売戸数をかなり少なくしているケースもあるのです。

 

もちろん大人気で即日完売するマンションもありますが、「即日完売!」の広告だけを鵜呑みにしないようにしましょう。

シルバー先生
マンションの購入にあたっては下調べも良く行うことが大事ということですね。

今の火災保険で本当に大丈夫ですか?

新築マンションの買い時はいつ?

では、新築マンションの買い時はいつでしょうか。

新築時に購入する場合築1年経過後に購入する場合に分けて、それぞれメリット、デメリットを見ていきましょう!

 

新築時に購入するメリットとデメリット

新築の香りってありますよね?木の香りなのでしょうか?これはただ、私が好きなだけでメリットは言えませんけどね(笑)

メリット

  • 階数、間取りのバリエーションが豊富であり、室内設備のオプションも追加可能な場合もある

 

  • 一斉に入居するので、コミュニティがまだできておらず、誰とでもなじみやすい

 

  • 共有部分も新品であり、新築マンションに入居した、という気持ちよさがある

 

  • 駐車場・駐輪場が確保しやすい

 

デメリット

  • 価格が高く購入後の価格下落幅も未知数

 

  • 建設中に販売スタートされる場合が多く、実際に部屋や外観を見ることができない

 

  • 住んでいる人がいないので、口コミがない

 

  • 建物の管理状況(ロック、清掃)が未知数

 

ブラウン君
なんでも口コミみて買う自分には、口コミがないってのは不安だな…
シルバー先生
自分で判断できる見極める力を付けるということも大事なことだよ。

 

築1年経過後に購入するメリットとデメリット

築一年でもまだ新築の香りはしますよ!そこにこだわってるのは私だけでしょうか(笑)

メリット

  • 新築時に購入するよりも価格が安く新築なら手がでない人気エリアも購入できる可能性がある

 

  • 建物の外観や自分が購入する実際の部屋を見て、間取りや日当たりをチェックできる

 

  • 住人に口コミを聞いたり、住人の様子(どのような世代が多いか等)も確認可能

 

  • 建物の管理状況がチェックできる

 

デメリット

  • 階数や間取り、オプションの追加を選ぶことはできない

 

  • すでにコミュニティができあがってしまっているため、入りづらいケースもある

 

  • 共有部分は住人が1年以上使用済であるため、新品とは言い難い

 

  • 駐車場や駐輪場が空いていない(又は1台のみ)場合がある

 

  • 設備等の保証期間が切れている場合がある

 

ブラウン君
やっぱ何より安いってのはひかれますよね?俺だったら1年経過した方に決まりかな
シルバー先生
まてまて、まだ決めるのは早いぞ

 

新築マンションの買い時はいつ?

新築マンションの買い時について新築時、築1年経過後の2つのタイミングを考えてきました。

では一体どちらが買い時なのでしょうか?

答えは、実は人それぞれ違うんです。

 

私は新築時に購入することをおすすめします。

 

それは築1年経過した新築マンションに魅力があるか見極めるのは非常に難しいからです。

 

確かに値下げされた新築マンションには上で見たようなたくさんのメリットがあります。

特に価格面では、新築では手がでなかったような人気エリアも視野に入れることができるかもしれません。

 

シルバー先生
ただ大きな買い物は安さだけに囚われると後悔する人が多いのです。

値下げされたマンションを買える値段だからと、安易に購入すれば失敗してしまう場合もあります

 

売れ残りが多いマンションは、需要が低いということ

需要の低いマンションが中古になれば、さらに資産価値が落ちてしまう可能性は高いといえます。

 

ただし、新築マンションの購入時期に関しては、何を一番重視するかが非常に重要なポイントになってきます。

価格が一番の人もいれば、やっぱりすべてが新品のうちに入居したい、という人もいるでしょう。

 

私の場合一番重要なのは家の内装、設備への満足度です。

長く家族と暮らす家なので、階数や間取りにはこだわりたいと思います。

 

また、新築時にしか追加できないオプションも魅力的です。

 

例えば)私の妻の要望!

私の妻の実家にガスオーブンがあり、妻の母はお菓子やオーブン料理には高温のガスオーブンを使用していました。

ガスオーブンを使用すると、オーブン料理の美味しさは格別です。

 

新築物件を購入するのであれば、必ずガスオーブンをつけたいと思っていたそうです。

でもガス栓の工事が必要なので、ガスオーブンの設置は新築時にしか難しいんですよね。

 

マンションを新築時に購入するデメリットも多いかもしれません。

しかし、新築時に購入するデメリットよりも大きなメリットを感じるので新築時に購入することをおすすめします。

 

ブラウン君
新築マンションの購入時期を決めるには、マンションの長期的な需要や資産価値をしっかり考えること、自分が何を重要視しているか考えることがポイントなんですね
シルバー先生
その通りだよブラウン君。新築という文字や値下がりした新築の価格だけに飛びつくのではなく、自分がどうしたいか考えることが大切なんだ

 

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築1年経過したマンションを購入する時の注意点

それでも、築一年経過したマンションを買う!と決めた方にはいくつか気を付けていただきたい点があります。

特にアフターケアの保証部分です。

やはり新築物件と違って、この点は手厚い保証がされないというところが安さの理由でもあります。

 

【アフターケア保証があって良かった!】

~我が家のケース~

新築で入居後、お風呂の扉部分の水はけ悪いなと感じていました。水たまりが少しできる状態です。

でも、時間が少し経てば水がなくなるし、生活に困るというほどではなかったので、特に気にしてなかったのです。

 

しかし、洗面所の掃除をしたときに、洗面所の床が少しカビが発生してしまいました。

 

それで、これはどういうことなのだろう?とハウスメーカーに問い合わせて確認してもらいました。

そして「扉が逆についていたせいで水はけが悪かった」ということが分かったのです。

 

※でも、保証期間内だったため無料で全てを直してくれました。

 

ブラウン君
人が住んでみないと分からないことってあるんですね
シルバー先生
その通り!いい着眼点だね。

そして、このアフターサービスや設備の保証期間というのは案外短いのです。

なので、保証期間は入居前に確認しておきましょう。

入居後では保証が切れていると言われて直してもらえなくても、入居前なら改善してもらえる可能性があります。

なので購入前に入念に建物の状態をチェックしておく必要があります。

 

購入前に確認しておくべきこと

大小ありますが、人が住んでいる住んでいないに関わらず、家というのは劣化します。

人が住んで居なかったからこそ、気づけなかったこと、換気をしていなかったがためにカビが…というケースもよく聞きます。

ここは入居前にしっかりと確認しておきましょう。確認すべき点をリストにしてみました。

チェックリスト
  • 設備機器のメーカーの保証期間がいつまでか
  • 全ての部屋壁・床・柱(凹み、浮き、傷、汚れ、はがれ、傾き)
  • 玄関ポーチのタイル(浮いてくるのが早い)
  • 照明器具(全ての部屋)
  • 給湯器(ボイラーの不具合等)
  • 排水の状態(水回り・排水速度・排水音)
  • バルコニーやバルコニーに面したサッシ(雨漏りしやすい箇所)
  • 換気扇(換気時の換気扇の音の異常等、虫が出てくることも‥)
  • 扉やサッシ(がたつきや閉めた時の壁や床との隙間)
  • 浴室・トイレ(動作・赤水・漏水)

チェックするところが多すぎるように感じますが、大きな買い物ですから、細かいくらいのチェックが必要になってきます。

シルバー先生
そして、チェックした箇所にできるだけ写真を撮るようにしましょう。
ブラウン君
何でですか?
シルバー先生
後々、元からあった問題箇所なのか、入居後に発生した問題なのかで揉めることがあるからだよ。
ブラウン君
なるほど!!

マンションなので屋根裏や床下のチェックは厳しいですが、断熱材の状態を口頭で確認しておくこともオススメします。

あれこれ、聞くのはうるさい人だと思われそうと不安になるかもしれません。

しかし聞いとけばよかった…と後から後悔するのだけは避けたいですよね。

とにかく購入前に情報をたくさん取り入れることを意識しておきたいところです。

 

不動産やハウスメーカーに勧められた火災保険にそのまま加入していませんか?

さいごに

新築マンションは築1年経過すると、中古扱いとなり値下がりします。

確かに新築なのに価格が下がるのはとても魅力的ですが、一度立ち止まって考えてみてください。

 

あなたが住むその家は、将来にわたって価値が見込めますか?

せっかく大きなお金を支払って住む家です。それだけの価値があると感じられる家を選びましょう。

 

また、あなたが重視するのは何ですか?

デメリットが気にならないくらい、あなたを満足させるマンションを選びましょう。

 

あなたにとって新築マンションのベストな買い時が見つかれば幸いです!

 

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