【建売住宅購入での注意点】チェックすべき5つのポイントとは

人生で一番大きな買い物、まさに家を購入することですよね。

購入した後で、もっとしっかり確認すればよかったなと思う事が沢山あります。

建物の見た目だけで「この物件に決めた」という人はいませんか。

待ってください!その物件で本当にいいですか?何を基準にその家にしたいと思ったのでしょう?

建売住宅購入を検討する際に失敗しないためのポイントというのがいくつかあります。

住宅購入はほとんどの方が人生で一度きりの一大イベントに違いありません。

このイベントをどう乗り切るかで、その後の人生を快適に過ごせるかが決まりますよ。

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建売住宅購入で失敗しないために知っておくべき【5つのポイント】

建売住宅購入に際してみるべきところは数えるときりがないのですが、ここだけは押さえておくといいと言われるポイントは次の5つです。

チェックポイント

①地盤

②日当たり・庭

③部屋の間取り・オプション

④アフターサービス

⑤周辺環境(駅までの時間・商業施設・教育施設)

これらのポイントをそれぞれ詳しく見ていきましょう。

①地盤は住宅の基本

住宅を購入する際、新築の建売住宅の場合ですと通常は地盤調査を行ってからその地盤調査結果によっては地盤改良工事を行った上で住宅の建築が始まります。

建売住宅の場合は既に家が建っているという状況なので地盤のチェックができません

一番心配なのはその土地がしっかりした地盤であるかということです。

シルバー先生
軟弱地盤だと、地盤沈下がおきてしまうことがあります。
ブラウン君
こわいですね。住み始めてから、家が傾いたなんてことになると取り返しがつきませんよね。

土地選びで注意すべき点

  • 川・沼・池が近くにある
  • 盛り土ではないか


検討している土地が
上記に当てはまる場合は要注意です

国土交通省のハザードマップなどを確認してみましょう。

また、天候が悪い状況の時に住宅を見に行くのも一つの手です。

日本は地盤が弱いところが多く、地盤沈下や建物が傾いたりするという話はよくあります。

建売住宅を購入する際には、契約前に必ず、地盤調査報告書を確認しましょう。但し、一般の方が地盤調査報告書を見ても内容を理解するのは難しいと思います。

地盤調査報告書とは

地盤調査報告書とは、地盤調査を行った結果をまとめた報告書です。

試験内容も何種類かあり、報告書の中身は違いますが、どの場合も下記のことが書いてあります。

  • 地形や地学的な状況(一般的にどのような土地であるか)
  • 地盤調査を行った結果(ボーリング調査や液状化試験などの結果)
  • 調査内容に基づいた考察(専門家からの意見)
  • 調査中の写真

 

地盤調査報告書を見ながら、売主からも地盤の状態についてしっかりと説明を受けるようにしましょう

Aさんの体験談

Aさんは、大手不動産会社が販売する建売住宅を数年前購入しました。

約100棟を超える住宅は、とても綺麗に整っていて一つの町のようです。

TVの撮影でも使われて、Aさんもここに住みたいと憧れのマイホームを手に入れました。

購入して少し経つと、このエリアで地盤沈下が起こったことが判明し、Aさん宅にも調査が入りました。

結果的に、Aさん宅は傾いてはいなかったものの、100棟の中の数棟が地盤沈下していたとのことでした。

その後、販売は一時中止になりました。

建売住宅を購入の際はしっかり確認したいポイントですね。

②日当たりの良し悪しと庭の有り無し

皆さん、日当たりを一番気にされると思いますが、見学の時間がたまたま日当たりがいい時間の場合もあります。

一日通しての日の当たり方を確認するために可能であれば時間を変えて何回か見学に行くことをお勧めします。

日当たりの良し悪しで部屋の雰囲気が全く違います。日当たりの悪い部屋は昼間から暗く照明が必要です

日当たりばかり気にして、南向きに部屋の物件を購入したとしても窓の位置や数を考えないと実際に住んでみた場合、換気ができなかったり、室温調整がうまくいかないという事も往々にしてあります。

一般的に「南向き」が一番条件がいいと思っている方は多いのですが、南向きにリビングがあると冬は暖かくていいのですが、夏はものすごく温度が上がります

反対に北向きであっても冬は寒いかもしれませんが、夏は涼しく過ごせるというメリットもあり、日当たりだけで一概によし悪しは決めにくいのです。

ブラウン君
日当たりだけではなく、風通しも考えなきゃいけないんですね。
シルバー先生
そうなんだ。窓の数や位置も確認しておくことが大切なんだよ。

また、となりが空き地になっていて日当たりがいい場合も要確認です。

そこに大きなマンションが建ってしまったら、日当たりが悪くなってしまいます

庭つきの場合、「ここでバーベキュー出来るかも。」と、胸が高なりますよね。

しかし、お手入れがかなり大です

芝生・植木の手入れを初めてする人や共働きの人にとっては負担がかかります。

自分が維持管理できるだけの庭なのか確認が必要です。

また、プロにお任せする場合、年間どれぐらいの予算がかかるかなど考えておくと思わぬ出費にならずにすみます。

逆に庭はいらないからと出来るだけ建物面積が広い住宅に決めた場合、自転車などを置くスペースがなかったということもあります。

③家の間取りとオプション内容の確認

家族構成により、間取りは変わってきます。

内覧する際、ここは誰の部屋にするかイメージしながら確認しましょう

また家の広さは申し分ないのに、収納がない住宅が多くあります

収納が少ないと結局、収納棚を買い足すことになり広いと思っていた住居スペースを圧迫します。収納はある程度は必要です。

あと標準設備と思っていたものが、実はオプション扱いのものがあるので確認が必要です

オプションに注意

  • 網戸
  • シャッター
  • 物干し金具
  • カーテンレール  

こういったものは初めからついているため、あたかも標準設備と思いがちですが、支払い明細などで確認して初めてオプションだったと気づくこともあるんです。

ブラウン君
網戸までオプションの場合があるなんてビックリしました。
シルバー先生
そうだね。網戸やカーテンレールなどはついていて当たり前と思いこんでいるから、そこはよく確認することが大切だね。

④購入後に受けられるアフターサービスは?

入居前最終チェックをしたけれど、住んでみると不具合に気づくということはよくある話です。

点検の頻度・補償期間や補償対象の設備を確認しましょう

2020/04/01民法改正があり、瑕疵担保責任から契約不適合責任という名前とともに内容も変更しました

瑕疵担保責任

  • 隠れた瑕疵が見つかった場合、「損害賠償請求」と「契約の解除」ができる。
  • しかし隠れた瑕疵を証明することが難しいので買主不利な法律です。

契約不適合責任

  • 売買した不動産が契約の内容に合わない場合に負わなければならない責任です。
  • 契約書に書かれていることが全てです。
  • 瑕疵担保責任と比べると、買主の権利が増えました。

大変な作業ではありますが、必ず契約書を確認し、分からないことがあれば質問しましょう

例えば)
雨漏り有りと契約書に記載があれば、買主はそれをみとめなければなりません。

それを納得して購入したということになります。

請負契約についての契約不適合責任には時効があります。

請負人は「不具合を知った時から1年以内に不具合の内容を発注者に通知することが必要」と定められています。

ただし、この規定も契約書に行使期間の記載がない場合のルールを決めたもので、契約書で行使期間をもっと短くしたり、逆に長くすることもできます。

その時もやはり契約書で交わされた内容がすべて法律よりも優先して適用されます。

必ず契約書を全て確認しておきましょう

⑤駅に近い?買い物は便利?子どもにとっての環境は?

不動産屋が徒歩〇分と記載があっても、うのみにしてはいけません。

実際に駅から歩いてみましょう

アップダウンの激しい道と平坦な道で同じ時間歩くのでは、負担が違います。

小さいお子さんがいるご家庭なら、自転車で行動することも多くあると思いますので、

平らな道がお勧めですが、電動自転車も検討するといいでしょう。

周辺環境確認事項

大人だけの世帯 子供がいる世帯

スーパーコンビニ

郵便局クリーニング店

病院

公共交通機関

葬儀場・お寺・発電所などの嫌悪施設の有無

夜間の治安

飲食店が多いところ

スーパー・コンビニ

郵便局・クリーニング店

病院

公共交通機関

葬儀場・お寺・発電所などの嫌悪施設の有無

夜間の治安

飲食店が多いところ

小学校・中学校の場所

通学路の安全性

公園・図書館

チェックしてみましょう

スーパーはすぐに行ける場所かどうか
会社までは通える距離か

郊外の大きな家がいいと考えて購入したが毎日の通勤が辛いという話ありますよね。

会社から帰宅する時間が遅い人は、夜の治安がどうかを確認しましょう。
昼と夜では治安の良し悪しが変わることがあります。

大通りに面していて排気ガスの有無、騒音で眠れないなどの問題はないか、公共交通機関へのアクセスは便利かどうかは必ず確認しておきましょう

お子さんがいる場合は、

学校まで徒歩何分で登校できるか
通学路が危険かどうか

なども検討すべき項目です。

シルバー先生
子供だけでは狭くて危ない道もありますので学校の情報は必ず確認しましょう

【建売住宅購入をお考えの方!】注文住宅との違いを確認しよう

そもそも建売住宅か注文住宅かで悩んでいる人は、それぞれのメリット、デメリットも含め考えてみましょう。

ブラウン君
僕は、大雑把な性格なので建売住宅購入に向いているんじゃないかと思うんですけど。
シルバー先生
何に対しても強いこだわりがある人は注文住宅むきだね。
  建売住宅 注文住宅
メリット
  • 「土地」「住宅」を同時購入できる
  • 予算を抑えられる
  • 購入から入居までが早い
  • 住宅を実際見て購入できる
  • 一から家作りを出来る楽しみがある
  • 自分の好みの家が出来る
デメリット
  • 間取りなど、必ずどこか不満がある
  • 設備のオプションでお金がかかる
  • 増改築が難しいこともある
  • 費用が高い
  • まずは土地探しから始まるので、住宅が完成して入居までの時間がかかる

建売住宅は注文住宅より安く買うことが出来ます

大きな分譲地の土地を安く仕入れ、建築資材も大量発注することでコスト削減できるからです

そのかわり、自分でデザインを決められません

しかし、デザインや土地選びにかかる手間を省くことが出来ます

建売住宅の販売業者のタイプ

建売住宅を販売する業者には次の2つのタイプがあります。

建売住宅を販売する業者の種類
ハウスメーカー

パワービルダー

どのような違いがあるのでしょうか?費用的な部分でも違うのでしょうか?それぞれの特徴をみてみましょう。

【ハウスメーカー】

一見、ハウスメーカーは注文住宅しか販売していないと思われがちですが、実は建売住宅を販売しているところも沢山あります。

ハウスメーカーが手掛ける建売住宅のメリットは、注文住宅と建売住宅のいいとこ取りができるということです。

それに加え、何棟もの家が一斉分譲されることにより形成される街並みは、注文住宅にも一般的な建売住宅にもないところでしょう。

ハウスメーカ-が手掛ける建売住宅の特徴は10軒や20軒以上の世帯がまとまっています。そこに一気に家を建てるため、資材や設備、運搬費などもまとめる事ができるので大幅なコストカットができるというわけです。

その上、注文住宅をメインにしているため粗悪な材料や手抜き工事をすると評判の悪くなるので、注文住宅と同レベルの家が建つという訳です。

パワービルダー

パワービルダーは販売価格が考えている以上に安く、先に注文住宅も視野に入れていた人にとってはあまりの安さに「質が悪いんじゃないか」「手抜き工事ではないか」などと思いがちですが、安いのには理由があります。

大量生産・大量発注による資材のコストカットができます。

多くの現場を一度に建築するので決まった人数で複数の現場を一気に仕上げるため人員に無駄がなく、人件費カットになります

グレードの高い外装・内装、設備は使わないので見た目は質素な雰囲気です。

生活必需品がオプション扱いになっていることが多いため、最低限度の設備での価格表示になっています。

シルバー先生
販売価格は注文住宅で建てるよりかなり安いですが、オプションを増やしていくと結局注文住宅と変わらないくらいの金額になってしまうので注意が必要です。
ブラウン君
パワービルダーについては口コミも良くないものが目立つと聞きましたが本当ですか?
シルバー先生
企業努力によってコストカットしている業者が大多数ですので心配ないでしょう。

ちなみに建売住宅であっても、やはりハウスメーカーの住宅はパワービルダーよりも高性能な資材を使っているため割高になってしまいます

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建売住宅購入をさらにお得にする裏技

注文住宅は施主が間取りやその他いろいろなオプションを選んで、それらを合計したものが総額となります。

建売住宅の場合は購入するときにすでに土地と建物セットでの販売価格というのが決まっています。

基本的に建売住宅というのは建った状態での販売を指すのですが、最近ではまだ建っていない状態でも販売していることが多々あります

ハウスメーカーなどがまとまった土地を購入できた場合に建売住宅を企画して家を建てる前から募集を開始するのですが、立地などが非常に人気の場所だと即完売になります

しかし、最寄りの駅から少し離れていたり、立地的な事で10棟のうち1棟だけなかなか売れないという場合も多々あります。

そんな時、販売業者は一刻も早く売り切ってしまいたいと思っているのです。

なぜなら今後の評判にもつながりますし、いつまでも売れないとなると、その分の費用の回収ができないままとなってしまうからです。

そんな時こそ、値引き交渉を申し出てみましょう

ブラウン君
よく折り込みチラシに「あと1棟!」とか書かれている物件ありますよね。
シルバー先生
他の棟はすぐ売れたのになぜか売れないところは何かしら理由もあるからそれをよく調べて、もし自分の許容範囲なら考えてみるもいいかもしれないね。

残ってしまう主な理由としては、

  • 日当たりが悪い
  • ごみ集積場が目の前にある
  • 他の建物より建坪が狭い
  • モデルハウスで使われていた

などがあります。

これらは一般的にあまり好まれない事ですが、住む人によってはそんなに問題でないと思われることです。

販売当初の金額よりも200万円も安く買えたという話も聞いたことがあります。

建前上は基本的に建売住宅の値引きというのはないとは言われています。でも本当の所はどうなのでしょう。

値引き交渉するのにもマナーというものがありますのでこちらを参考にしてみてもいいかもしれません。

値引き交渉は必ず買うと決めてからが原則です
契約していたのにやめるという事は決してしてはいけません

結局のところ、家を買う事を決めるのはあなた自身です。

家を購入するのは人と同じで縁が深く関係しています。いいなと思っても何か踏ん切りがつかないなという時は無理に購入するのはやめておいた方が無難です。

それとは逆に特に悪い予感もしないし、むしろここに住んだ時の事を想像しただけでワクワクするようなときは購入を決めても大丈夫だと思いますよ。

まとめ

建売住宅購入で失敗しないポイントは、まず何よりも土地の確認です。

次に間取り、日当たり、収納などです。

建物だけでなく、周辺環境なども必ずチェックしましょう。

自分にとってどれが優先順位が高いかを総合的に考えて検討してください。

営業マンに、他にここを検討している人がいるから早く決めた方がいいと急がされる場合がありますが、焦って決めていいことはないです。

もしもそれで、先に購入されたら縁がなかったと思った方がいいでしょう。

判断を焦らず、自分の基準をしっかりもちましょう。

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