固定資産税は大体いくら?!しくみを知って賢く減税しよう!

不動産を所有していると必ず支払わなければならない固定資産税。

毎年結構な金額がかかってしまうこの税金ですが、正しく理解していないと必要以上に取られてしまうこともあるかもしれません。

役所で働く方々も人間ですから「うっかりミス」で余分に税金を取られてしまうことも実際に起きています。

見過ごしているうちに気づけば数十万円も損していた、なんてことも…!

「そもそも固定資産税とは一体何なのか?」そんなことにならないよう、そのしくみからご紹介します。

固定資産税が大体いくらかかるのかを知ることで税金を払いすぎていないか確認することができる上、減税にも役立ちますよ。

ぜひ参考にしてください。

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ずばり!固定資産税は大体いくらかかる?

シルバー先生
固定資産税の納付書が届いたらその内容をしっかり確認していますか?

固定資産税の平均額を見て、払いすぎているかどうかをチェックしてみることも大事です。

これから不動産を購入するという方も大体でも平均額を知っておくと良いですよ。

【一戸建ての平均額は?】

一般的な一戸建てだと年間平均10〜12万円ほどです。
ただし、建物の構造や設備、建っている場所などにより異なります。

【マンションの平均額は?】

マンションは年間平均8〜10万円と言われています。
マンションは区分所有建物なので、一戸建て住宅よりも土地の負担が小さくなります。

ブラウン君
区分所有建物とはどんな建物なんですか?
シルバー先生
建物の構造上、住居だけでなく店舗や事務所、倉庫などにも区分されている建物のことだよ。

分譲マンションなど、水まわりや居間などが部屋ごとに利用可能な状態のものを指します。

【固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算式で求められます。

固定資産税の計算方法
固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

この1.4%というのは標準税率であり、国が定めた評価基準をもとに各市町村が決定します。

シルバー先生

標準税率というのは、地方自治体が固定資産税などの地方税を課税する際に用いている税率のことです。

補足
地方税とは、地方自治体に納める税金のことです。

他にも住民税、自動車税、軽自動車税などがあります。

まずは固定資産税のしくみについてご紹介します。

固定資産税のしくみを知らないと上手に減税できない

そもそも固定資産税とは、どんな税金なのでしょう?

【固定資産税とは?】

家屋や土地の資産を所有することに対してかかる税金のことです。家屋や土地の評価額によって決まります。

ブラウン君
評価額とは何のことですか?
シルバー先生
難しそうな言葉が出てきたよね。分かりやすく説明するね。

固定資産税の決め手になる固定資産税評価額とは?

評価額はどのようにして決まるのでしょうか。

【固定資産税評価額】とは

税金を決めるための根拠となる価格」のことを「固定資産税評価額」といいます。

「固定資産税」の金額を決めるには、まず「固定資産」にかかる税金がどのくらいなのかを算出する必要があります。

その基準となるものを「固定資産評価基準」といいます。

固定資産評価基準とは

固定資産の評価の方法を定めた基準のことで、各市町村(東京23区は都)がそれぞれ個別に決めています。

「固定資産評価基準」を元に決められる価格が「評価額」です。

固定資産税評価額は3年に一回見直されます。これを「評価替え」と言います。

補足

固定資産税評価額は、毎年1月1日現在の土地や建物を所有する者に対して課されるものです。

本来ならば毎年評価額を査定すべきところですが、土地や建物の量があまりにも多すぎて不可能なため評価替えは三年に一度の見直しとなっています。

固定資産税評価額の目安としては、例えば土地の場合はその土地の時価の約70%といわれていますが、そのほかにも「路面価」などによっても変動します。

【路線価】とは

土地が市街地にある場合の宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。

しかし路線価は専門的な知識がないと理解するのが少し難しいと思いますので、大体の固定資産税評価額が知りたいのであれば上記の土地の 時価の約70%で計算すると良いでしょう。

建物の場合はその規模や構造、築年数などによっても評価額は変動しますが、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安といわれています。

シルバー先生
新築を建てる際に請負業者から見積書を受け取りますよね?その請負工事金額を元に細かくチェックが行なわれ、建物の「固定資産税評価額」が決まります。

建物の評価額は各自治体から送られる「固定資産税納税通知書」で確認することができます。

【固定資産税評価額は毎年変動する

評価額が毎年変動するのはどうしてなのでしょうか?

固定資産税評価額は家屋や土地の価値によってつけられる金額だからその価値が変わればそれに伴って固定資産税評価額も変動するからです。

評価額の変動は家屋と土地で異なる

  • 家屋は経年劣化していくので、評価額は下がっていく傾向にあります。

  • 一方、土地は劣化することはないので、その土地の地価によって変動します。

  • 地価に大きな変動がない限りは家屋の評価額が下がる分、年々払う金額は少なくなっていきます。

  • 逆に地価の高騰次第では固定資産税の支払いが増えていく可能性もあります。

どんな条件で地価が高騰するのか知っておくことも大事なことです。

経年劣化とは
年月が経つと、その時間とともに品質や性能が低下してしまうことです。

景気が良くなり物価が上昇すると時価も高騰します。また、土地の周辺が再開発されることで土地の需要が高まることも地価が高騰する原因となっています。

例えば、近所の駅が再開発されて大きなショッピングモールが出来た場合などは便利になった反面、地価は上昇していくことになります。

【固定資産税を払わなければならない理由

ブラウン君
質問なんですが、「資産を所有することに対してかかる税金」ってそもそも何ですか?買ったときにお金を払ってるのに、どうして国にお金を払うんですか?

住宅が建ち、街がつくられることで道路水道ゴミ収集学校などの設備や治安福祉などのサービスが必要となります。

シルバー先生
それらの財源を確保するために固定資産税の徴収が行われるんだよ。

また固定資産税は不動産の所有者だけが払っているのではありません。

賃貸マンションなどの家賃にも固定資産税が含まれており、貸主を通じて間接的に支払われています。

ブラウン君
僕たちが安全に快適に暮らしていくために必要な税金だったんですね。

この固定資産税、少しでも減らしたいと思いませんか?

大体いくら減税できる?固定資産税の【軽減措置】

固定資産税には減税を受けられるという嬉しい特例があります。これを「軽減措置」といいます。

固定資産税の特例その1【住宅用地】

固定資産税の対象が住宅用地(人が居住するための家屋が建てられている土地)の場合には、面積の広さによって「小規模住宅用地」「一般住宅用地」に分けて減税されるという特例措置が適用されています。

小規模住宅用地とは、面積が住宅一戸につき200平方メートルまでの土地のことです。固定資産税は固定資産税評価額の1/6となります。

一般住宅用地とは、小規模住宅用地の広さを超えた土地のことです。建物の延べ床面積の10倍までを限度としています。
固定資産税は固定資産税評価額の1/3です。

表にまとめてみました。

小規模住宅用地
住宅一戸につき200平方メートルまでの広さの土地)

固定資産税は
固定資産税評価額の1/6

一般住宅用地

 (住宅一戸につき200平方メートルを超えていて、床の面積10倍までの土地)

固定資産税は
固定資産税評価額の1/3

床の面積10倍を超える広さの土地

特例はない

シルバー先生
300平方メートルの一戸建ての住宅用地の場合、200平方メートルまでが小規模住宅用地で、あとの100平方メートル分が一般住宅用地になります。

例えば)

①一戸建てで土地の面積が150平方メートルのときの固定資産税

小規模住宅用地の固定資産税が固定資産税評価額の1/6ですので、

固定資産税評価額×1/6×1.4%(標準税率)

②一戸建てで面積が300平方メートルのときの固定資産税

200平方メートルまでは小規模住宅用地なので固定資産税評価額×1/6

超えた100平方メートルの土地は一般住宅用地となりますので固定資産税評価額×1/3となりますので、

固定資産税評価額 × { (200/300) ×1/6 (100/300) ×1/3} × 1.4%

さらに小規模住宅用地には「面積が住宅一戸につき200平方メートルまでの土地」という特徴があります。

例えば)

住宅用地が1000平方メートルあって住宅が一戸だけしか建っていないとき、小規模住宅用地は200平方メートルまで、残りの800平方メートルは一般住宅用地となります。

もしもアパートや住宅などを二戸建てると小規模住宅用地は400平方メートルまで、残り600平方メートルが一般住宅用地となります。

ブラウン君
ということは、アパートを五戸建てると1000平方メートルすべての土地が小規模住宅用地の特例(固定資産税評価額の1/6)が適用されるということですか?
シルバー先生
その通り!土地が広くても多くの戸数を建てれば、そのぶん固定資産税は下がるよね。小規模住宅用地の特例を上手に利用して土地活用に生かすことが大事なんだよ。

また店舗併用住宅では、居住用部分が1/2以上なら全てを住宅用地とみなすことができます。

マンションなどの集合住宅の場合は敷地全体の面積を住戸の戸数で割ることで計算できます。

固定資産税は住宅用の土地にすれば軽減を受けることができますので、空地に住宅を建てるだけで税負担を大きく下げることができるのです。

このことを理解していなかった友人はとんでもない失敗をしてしまいました。

建物を壊したら税金が増えてしまった

一軒家で、ずっと一人暮らしをしていた母親が亡くなってその家を相続することになりました。

しかし友人はすでにマイホームを建てており、実家とは離れた場所で生活していることもあって相続した家を放置していました。

するとあるとき、当然のことではありますが友人のもとに固定資産税納税通知書が届きます

空き家にもこれだけの額を払わないといけないんだ!」と驚いた友人は税金のしくみを調べることもなく、家を取り壊してしまいました

「費用は100万円ほどかかったんだけど、ずっと払い続けるよりはいいかと思ってね」

そう話していた友人のもとに、またあるとき固定資産税納税通知書が届きます。

そうです。固定資産税が6倍になっていたのです。

シルバー先生
いっそ売却するか活用すれば良かったのにね。税金のしくみを知らないと損をすることになりますよ。
ブラウン君
6倍はビックリですね。

固定資産税の特例その2【新築】

新築住宅(マンション)に対しても減税される特例がありますが、一定の条件を満たした場合に限ります。

シルバー先生
戸建てとマンションでも異なるのでそれぞれ説明していきます。

一戸につき居住部分の床面積50平方メートル以上、280平方メートル以下の新築の住宅は3年間、固定資産税が1/2に減額されます。

つまり新築住宅(マンション)の固定資産税は以下のようになります。

固定資産税評価額×1.4%×1/2

計算時の注意点

床面積120平方メートルまでの部分を限度としていますので120平方メートルを超えた部分は減額されません。ご注意ください。 

戸建てとマンションそれぞれの軽減措置と条件です。

【戸建ての場合】

3年間、固定資産税の1/2を減額(一戸につき床面積120平方メートルまでを限度)

  • 長期優良住宅の場合、減額される期間は5年間です。
  • 3階建て以上の耐火構造住宅の場合、減額される期間は5年間で、さらに長期優良住宅だと減額される期間は7年間です。

【マンションの場合】

5年間、固定資産税の1/2を減額(一戸につき床面積120平方メートルまでを限度)

  • ただし3階建て以上の耐火構造・準耐火構造であること。
  • 長期優良マンションの場合、減額される期間は7年間です。

 

シルバー先生
長期優良住宅(マンション)とは、長期にわたり良好な状態で使用するため建物の設備や、維持に配慮された住宅のことです。

また、二世帯住宅の場合も二戸それぞれに軽減措置を受けることができます。

ただし、次の条件を満たしている場合に限ります。

二世帯住宅の軽減措置の条件です。

  • 各世帯が壁やドアなどで遮断され、構造上独立していること。
  • 玄関も台所もトイレも別々であること。
ブラウン君
完全に生活が分かれていることが条件なんですね!

このように固定資産税には土地や家屋の面積が大きく関わってきますが、実は注意していただきたいポイントが2つあります。

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知らなかった!固定資産税がかかる意外なものとは?

こんなところにも固定資産税がかかること知っていましたか?

【知らない人もけっこう多い【私道負担】について】

まずは「私道」について簡単に説明します。

「私道」とは

私人(一般の人)が所有する土地が何らかの理由で道になったものを指します。

土地を道路にしないと建物を建てられない場合に土地が提供されたりします。

建物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないという決まりが建築基準法で定められています。

【私道負担】とは

売買する土地の一部に私道が含まれており、それを道路として所有することを指します。

私道負担は道路として利用するための土地なので、建物を設置することができません。

緊急車両の出入りも考慮して、障害物を置くことは禁止されています。

ブラウン君
土地を購入した方の所有物なのに自由に使えないんですね。

個人の所有地ということで、建設、管理は個人で行わなくてはいけません。

また私道には固定資産税がかかりますが、自治体に「公衆用道路」と認められれば免除されます。

シルバー先生
「公衆用道路」というのは公道のように不特定多数の人が利用している道路のことです。

例えば、通り抜けに利用されている私道などは固定資産税が免除される場合があります。

課税対象かどうかは市町村の固定資産税担当や不動産などに聞いてみると良いでしょう。

倉庫も課税対象?

みなさんがお家を建てるとき、倉庫を一緒に建てる方も多いでしょう。

しかし、実は倉庫も固定資産税の課税対象になる場合があるんです。

倉庫が課税対象になる理由とその条件をお話ししていきます。

まず、そもそも固定資産税とは土地や建物にかかる税金でしたよね。

そこで倉庫は建物なのかということがポイントになります。

固定資産税が課税される倉庫の条件
  1. 屋根と壁がある
  2. 建物が土地に定着している
  3. 建物が使用目的に適した空間となっている

基礎があり固定されている倉庫は建物として固定資産税の対象となります。

シルバー先生
地面の上に置いただけのもの(移動できる状態)は土地への定着性がないから固定資産税の対象にはなりません。

こちらの記事も参考にしてください。

家以外にも固定資産税はかかります。

固定資産税っていくらかかるの?【駐車場・ガレージ・農地の場合】

2020年5月2日

ガレージやカーポートの固定資産税について知りたい人に!

【固定資産税の悩み】ガレージにはかからない?回避方法とは

2020年4月16日

いろんなものに固定資産税はかかってきます。購入する前に大体いくらくらいかかるのか事前に調べることをおすすめします。

まとめ

今回は固定資産税についてお話しいたしました。税金の話はややこしくて複雑ですよね(笑)

しかし、どのようなしくみになっているのかを理解すると、過払いを防ぎ、場合によっては安くすることもできます。

固定資産税のしくみを正しく理解すれば、毎年払う税金を少しでも安くできるはずです!

この記事がみなさんの不動産購入や固定資産税の見直しなどのお役に少しでも立てれば嬉しいです。

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