固定資産税をシミュレーション!マンションの建物と土地の税金額は?!

これからマンションを購入しよう思っている方!?

「憧れのマンションに住む!」と考えているとき、ワクワクしますよね。

しかし、そんな思いにばかりふけっていると…

購入後にもいろんな費用がかかってくることを知っていますか!?

修繕積立金や管理費、駐車場代、特に気を付けたいのが固定資産税です。

「固定資産税ってマンションでもいるの?」
「いったいどのくらいかかるの!?」

「安くする方法があるって本当!?」
「税金と聞くだけで、頭がいたくなっちゃう!?」

など、不安や気になることはたくさんでてきますよね。

そこで今後のライフプランに大きく関わる、固定資産税という税金について詳しく知っておく必要があります。

購入後にかかってくる費用のこともちゃんと知っておかないと、思わぬ落とし穴に…なんてことも。

そうならないためにも、一旦高ぶる気持ちを抑え、固定資産税について、その計算方法などをみていきましょう。

また、新築で購入する場合に、一定の要件を満たすと受けることができる軽減措置など、今後のランニングコストの負担を減らせるお得な情報をご紹介していきます。

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【マンションの固定資産税をシミュレーション】誰でも簡単に当てはめるだけ!

『固定資産税』とは、購入または所有する土地家屋などの固定された資産に対して、市町村が課税する地方税のことを指します。(通常は市町村が課税するが、東京23区については都が課税しています)

納税義務者は、毎年11の時点で土地や家屋を所有しているの人のことです。

納税方法は、年度初めに各市町村から「納税通知書」が送られてくるので、それに従って納付することになります。

補足
年に4回(東京都の場合は、6月、9月、12月、2月)に分けての分割での支払いが可能で、一括での支払いも可能です。

それではまず、固定資産税の大まかな計算の流れを見ていきましょう!

固定資産税の計算にチャレンジ!

これを知っているとおおよその固定資産税の支払い額がわかってきますので、少しややこしく感じるかもしれませんが、一度チャレンジしてみましょう。

固定資産税

||

土地にかかる税金建物にかかる税金

α
(プラスアルファ)

都市計画税

地域によって固定資産税と合算して、都市計画税が含まれる場合もあります。

マンションの所在地によっては都市計画税がかかります!

都市計画税とは、道路を造ったり、上下水道の整備するなどの都市計画事業・土地区間整理事業に充てる費用として使われる税金です。

マンションが市街化区域にある場合は、都市計画税を納める義務があります。

 

ちなみに、市街化区域とは、マンションの所在地がすでに市街地となっている区域、これから10年以内に市街化される区域のことを指します。

ブラウン君
自分の住む場所が、市街化区域内に入っているのかを調べておかないと、思わぬ税金が発生してしまうことになるのでこれは要チェックですね。
シルバー先生
調べる方法は、自治体の窓口や不動産会社に聞くか、インターネットでも検索できますよ。”市町村名 市街化区域”で検索してみましょう!

それでは、金額の求め方を説明していきます。

【固定資産税の金額の計算概要

固定資産税

土地・建物)の計算式

固定資産税評価額×税率1.4%(標準)

都市計画税

土地・建物)の計算式

固定資産税評価額×税率0.3%(上限)

上記のように固定資産税評価額という決められた基準額と税率によって求められていますね。

ブラウン君
ん??「固定資産税評価額」ってなんですか??

「固定資産税評価額」とは、その物件にどれくらいの価値があるのか金額で表したものを指します。

固定資産税評価額

土地の場合・・・地価公示価格の7割程度

建物の場合・・・同じ建物を再構築したときの費用=5割~7割程度

などを目安に決められています。

シルバー先生
ちなみに、評価額は3年ごとに更新(評価替え)されていくのでその都度チェックすることを忘れないでください。

土地の価値は周りの環境の変化によって上下しますが、建物の価値は古くなるにつれて低くなっていくので、一般的には評価替えするたびに下がっていくことになります。

注意してください

マンション、一戸建て問わず建物は基本的に築年数が増え、建物が老朽化していくことにつれて価値は下がっていきます。

しかし、リフォーム建て替え改築工事を行った場合には、その分、建物の価値が上昇したと判断され、税額が上がる場合があるので気をつけてください。

また、戸建てだけでなく、マンションを購入した場合も土地と建物の両方に固定資産税を支払う義務があります

よく勘違いされる方が多いのですが、固定資産税評価額物件の購入価格と勘違いしがちなので気をつけてください

<固定資産税評価額の調べ方>

  1. モデルハウスやモデルルームに行って聞いてみる
  2. 中古物件を購入する場合は、担当者に尋ねれば教えてくれる
  3. すでに家を持っている方は、納税通知書を見ればわかる(価格の欄の下の家屋に記載されているのが評価額になります

このように担当の方や営業マンに聞くことで簡単にわかる方法もあるのでぜひ尋ねてみてくださいね。

さて、ここまででだいたいのイメージができてきたと思いますので、次に簡単な例にそって実際にいくらかかってくるのかシミュレーションしてみましょう。

実際にシミュレーションしてみよう!

例えば)

専有面積80平米、建物の固定資産税評価額1000万円、土地の固定資産税評価額2000万円の場合…

固定資産税を計算してみよう

建物にかかる税金:固定資産税評価額(1,000万)×税率1.4%(標準)=14万円

土地にかかる税金:固定資産税評価額(2,000万)×税率1.4%(標準)=28万円

実際に払う固定資産税:建物の税金(14万円)+土地の税金(28万円)=42万円

(※都市計画税は含んでいません)

建物と土地それぞれの固定資産税評価額に税率1.4%をかけたものの合算が実際に支払う固定資産税ということになります。

このように、評価額さえ分かればこんなに簡単に固定資産税を知ることができますね。

ブラウン君
固定資産税ってこんなに高いんですね!?

ちょっと気がめいりますね。
しかし、みなさん安心してください!!

シルバー先生
固定資産税には、軽減措置というのがあるのはご存じですか?

ある一定の要件を満たすことによって得られる恩恵みたいなものなのですが、これを利用することでとってもお得になるのでまず一部ご紹介しますね。

軽減措置

※建物にかかる税金は、ある要件を満たすことによって2分の1になる。

※土地の税金も、要件を満たせば用地面積によって3分の1、または、6分の1になる。

こんなお得な情報、利用しない手はありませんね!!と、その前に、世間のみなさんは固定資産税ってどのくらい払っているんだろう?って気になるところだと思うのでお伝えしておきます。

新築マンションの【固定資産税】の相場って?

実は税額の相場は、場所や広さなどによって異なり、その年により上下するので、「この数字が平均です!」とはハッキリ言えません。

例)

都内の新築マンションの相場でいうと、減税措置を利用して1015万円と思っていてください

これは、あくまで目安なので、地域やマンションの形によって変わってきますので参考程度に受け取っておいてくださいね。

また、先ほども述べましたが、居住地域によって都市計画税も加わってくるのでお忘れなく。

ちなみに、日本の全人口のうち約9割以上の人が都市計画地域に集中してくるといわれているので、居住地域の都市計画税についても確認することをおすすめします。

ブラウン君
なるほど。いろんな条件が重なって、算出されているから分かりにくいんですね。
シルバー先生
そういうことになるね。タワーマンションなんかは更に条件が上乗せされるよ。
補足
タワーマンションは、低層階に比べて高層階の分譲価格が高くなります

平成29年4月1日以降に契約の物件から、マンションの高さが60mおよそ20階)を超え、複数階に住戸があるタワーマンションは「居住用超高層建築物」と定義されました。 

これによって、固定資産税も高層階の方が多少高めになるように変更されています。

それでは!! 次に、とっても気になる軽減措置についてご説明していきます。

【マンションの固定資産税】軽減措置を利用する事で税金を大幅削減?

まずは、2020年減額措置の概要をご覧ください。

【固定資産税】の減額措置の概要(令和4331日まで新築の場合に限ります)

  固定資産税 都市計画税
税率 1.4% 0.3%
戸建て住宅

3年間

(1戸あたり120平米まで

固定資産税額を1/2の減額

減額なし
マンション等
3階建て以上の耐火・準耐火建築物)

5年間

(1戸あたり120平米まで

固定資産税額を1/2の減額

減額なし
小規模住宅用地
(住宅1戸につき200平米まで
評価額×1/6の減額 評価額×1/3の減額
一般住宅用地
(小規模住宅用地以外
評価額×1/3の減額 評価額×2/3の減額

都市計画税は、上表を見ると、税率や軽減の内容が異なりますが、基本的には固定資産税の仕組みと同じになっています。

それでは上記の概要から、先ほど挙げた例に、軽減措置を利用した場合の固定資産税額に当てはめていきましょう。

例えば)

専有面積80平米、建物の固定資産税評価額1000万円、土地の固定資産税評価額2000万円の場合…

before
  • 建物税額:1,000万円×1.4%=140,000円
  • 土地税額:2,000万円×1.4%=280,000万円

固定資産税納税額:建物税額(140,000)+土地税額280,000420,000

 軽減措置を適用させると

※建物部分には、1戸あたり120平米までの税額を1/2に減額される軽減措置を適用。
※土地部分には、住宅1戸につき200平米までの税額を1/6に減額される軽減措置を適用。

after
  • 建物税額:1,000万円×1.4%×1/270,000円
  • 土地税額:2,000万円×1.4%×1/646,000円

固定資産税納税額:建物税額(70,000)=+土地税額(46,000)=116,000

このようにとってもお得に減税され、その差額はなんと、304,000です!!

シルバー先生
こちらは新築の場合の軽減措置なので、中古物件になるとまた軽減率が変わってきますのでお気をつけください。

注意してください

減税措置は申請が必要な場合もあるので注意が必要です。減額期間が過ぎれば本来の税額に戻るので気をつけましょう。

上記以外でも補助金減税優遇制度など調べてみるとたくさんあるのでいくつかピックアップしてみました。

【その他】

  • 長期優良住宅についてはさらに減額期間が7と優遇
  • すまい給付金
  • 地域型グリーン化事業
  • 長期優良化住宅リフォーム補助金
  • ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業
  • 住宅ローンの減税
  • 不動産取得税の減税
  • 贈与税の非課税
  • 火災・地震保険料の軽減や割引

と、市区町村によっては、いろいろ利用できるものがありますので気になる方はぜひチェックしてみてください。

最後に固定資産税の支払時に実際に起きたアクシデントをご紹介します。

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【固定資産税】納税時に実際に起こったミス!?改善方法を知っておこう!

 

固定資産税の納税通知書が届いたら、すぐに支払ってしまうのではなく、ちゃんとしっかり内容を確認してから支払うことをおすすめします

なぜかというと、過去に固定資産税の計算ミスにより、納税者が税金を過払いしたというケースが実際に起こっているからです。

総務省の(固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果)から税額修正した納税義務者数が1人以上あった市町村は、調査回答団体のうち97.0%という結果がでています。

こんな税金の過払いを防ぐためにも、納税通知書が届いたら、上記の計算を用いて自分で確認することは大事ですね。

チェックポイント

土地・建物の評価が妥当かどうか

②新築マンションを購入した場合は、軽減措置が適用されているかどうか

ここも適用ミスがあったりしているので確認をしましょう

固定資産税は、プロではなく、各市町村の人が課税額を計算しているので、人的ミスが起きる可能性があるので注意が必要です

~知人Aさんに実際に起こった話~

新築一戸建てを総額で約3400万円(内訳は土地が890万円・建物や外構等が2500万円)で購入し、先日固定資産税の調査が入ったそうです。

本来であれば40万近くになりますがもろもろ減税しておそらく24万円くらいになると言われたのだとか。
あまりに高い金額に家を買ったことを後悔したそうです。

そこで近所の友人に相談してみると「うちは、もっと安いよ!その金額は信じられない。」と言われたそうなので、ますます不安と疑心が湧き、まずSNSで調べてみることにしました。

【調べた結果】

そこでわかったことが、主に高い理由として考えられるのは以下の点です。

地価が高い
土地が広い・家屋の延べ床面積が広い
高価な資材や設備を使っている

しかし、その友人と同じような物件だったので、このままではモヤモヤして納得がいかず、思い切ってお世話になった営業さんに相談してみると、「それは、絶対にありえない!と言っていました。

【問い合わせた結果】

そして、親身になってくれた営業さんが、市役所に問い合わせてくれた後、職員の人的ミスだった事がわかり、なんとその後「10万円以下になった!!」とのことです。

このAさんのように、まわりと比べて、少しでも高いと感じたらSNSで調べてみたり、お世話になってる営業さんに相談するという対処法をぜひ試してほしいです。

ブラウン君
こんなにも金額が違ってくるのは、とてももったいないですよね。
シルバー先生
それでも修正されなかった場合には、行政に審査の申し出や審査請求を行うことができます。

申し立てには、納税通知書の交付を受けた翌日から、3カ月以内と期限があるので注意が必要です。

とくに評価額に不満がある場合は、評価変えがあった年でなければ申し出ることができません

なので審査の申し出ができるのは、3年に一度ということになります。

固定資産税の過払い分は、還付請求を行えば税金が戻ってきます

還付の申告も5以内と決まっているので、早急に申告しましょう。

【固定資産税】の支払を簡単に済ませる方法!

最後に納税方法なのですが、いくつかあるので、ご紹介していきます。

<現金で払う場合の納税方法>

  • 各市町村の窓口
  • 郵便局や金融機関の窓口
  • コンビニ(バーコードがある通知書だけ)

市区町村などの窓口などは、意外と近場になかったりするので、コンビニでも支払い可能なのは助かりますね。

ただ、徒歩や車、交通機関を使う手間がかかるのが難点になってきます。

ブラウン君
外に出て窓口とか行くと時間もかかってめんどうですね。

たしかに、役所や金融機関にいたっては、人も多くて待ち時間も長かったりとすごくめんどうになることも…

シルバー先生
そんな人たちにおススメしてる簡単に済ませる支払い方法もあります。

それでは、忙しい時や外出できない、交通機関を使った移動などの手間を省ける方法をご紹介していきます。

<いつでもどこでも時間を問わない支払方法>

  • 口座振替
  • インターネットバンキングやペイジー
  • クレジットカード

こちらの方法だと、移動の手間も省けて、時間と場所を問わず即完了するのでおススメです。

ただ注意点として、領収書が発行されないので利用明細書や通帳記入は取っておきましょう。
それとクレジットカードの場合は手数料がかかってくるので気をつけてくださいね。

しかし、これは、ほんとに便利です!!

特に、仕事に家事や育児にと忙しくてなかなか時間が取れないといった環境の人でもスムーズに手続きを済ませることができ、ストレスフリー間違いなしです。

メリットとして、クレジットカードで支払うとポイントが貯まるというお得なケースもあります。

デメリットとしては、インターネットで完結する方法なので、事前に金融機関などと契約しなければならないといった手間はかかりますが、一度やってしまえば後は自動でやってくれるのでぜひチャレンジしてください。

シルバー先生
現金払いの場合は、領収書をもらえるので安心してください。

まとめ

ここまで、固定資産税について説明してきましたが、やはり計算はややこしくて苦手という方もいますよね。

そんな方は、最寄りの不動産の担当の方に直接聞いたり、ネット上のシミュレーションを使ったりと、意外と知る術はたくさんあるんです。

買うことばかりに気を膨らませがちですが、その後の固定資産税など継続的にかかるランニングコストの事も十分把握しておき、自分たちに合ったマンションを購入をするというシミュレーションしておくのもとても重要な事ですね。

固定資産税、都市計画税は、不動産を保有している限り一生かかってきます。

マンション購入後の資金計画をたてるときに、こういった計算方法や軽減措置について知っておくことで今後のライフプランの参考にしていただけると幸いです。

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