新築の固定資産税の調査はいつ?どこを見て税金額を決める?

念願の新築マイホームを手に入れてようやく一息つきたいところですが、家を購入すると考えなくてはいけないのが固定資産税です。

新築物件に限らず、中古物件や土地などの不動産を所有すると納税の義務が発生します。

聞いたことはあるけど、具体的なことは保有されたことのある人しか分からないですよね。
固定資産税がいくらなのか、いつ払うのか、どう調査しているのかなど、非常に気になるところ。

そんな固定資産税の疑問を、少しでも解決できるように分かりやすくまとめてみました。

固定資産税を決定するため審査してもらう時の注意点や事前に知っておくべきことなど、事例を含めながらご紹介します。

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新築の固定資産税を決める調査はいつ来て何する

固定資産税を決める方法や調査はどのようにおこなうのでしょうか。

固定資産税は地方税に入るので、お住まいの地域の自治体から調査員が派遣されます。その調査員の裁量によって、額が変わってくることもあるようです。

家屋調査員の方はいつ来る?何を見る?

今後の固定資産税の支払額を決定する、家屋調査があると思います。
その調査員はいつ来るのでしょうか?

細かい時期については、やはり自治体によって異なるようです。
その日までに準備しておく書類についてはほぼどこでも同じです。

調査に必要な書類
  • 建物の平面図・立体図
  • 建築確認の申請書類
  • 長期優良住宅の認定を受けていれば、その証明書

以上の書類のコピーが必要です。

必要書類を用意し忘れると?!

これらの書類を用意していない場合は、後日、自分で役場まで提出することになります。

ブラウン君
あと準備しておくのは心のほうですね!
シルバー先生
そうだね。でもそんなに緊張することはないよ。

とは言っても、調査となれば何となく落ち着かないですよね?
一つの事例をみながら、家屋調査のイメージをしてみましょう。

5月末に引っ越しをしたAさん

【調査前】

Aさんに「家屋調査のお知らせ」が届いたのは6月10日でした。

だいたい家を購入して2か月前後でくることが多いので、Aさんの家にはかなり早いタイミングで届いたようです。

そして「6月24日が調査日です。この日に伺います。ご都合の良い時間をお知らせください。」という内容で日程は指定されていましたが、訪問時間についてはこちらの希望に沿ってくれるようでした。

その日までに準備しておく必要な書類なども記載されていました。

【調査日当日】

市役所課税課の調査員2名がやってきて、一人が1階、もう一人が2階の調査を始めました。

Aさんは「ご案内しましょうか?」と、問いかけましたが「勝手に見て回るので大丈夫ですよ。」と言われ、淡々とチェックをしていたそうです。

メジャーを持って、天井高を測ったり、ドアの高さを測ったり、様々な箇所の採寸を行なっていました。更に、床材や壁、内装といった素材の部分についても詳しく調べていたそうです。

【調査終了後】

以下のことを丁寧に説明してもらったそうです。

・固定資産税の簡単な説明
・軽減措置があること
・不動産取得税についてなど

トータル30分くらいで終了し、外回りについては、「帰りがてらに見て回りますので。」ということでした。
 

これはほんの一例です。調査の方法などは自治体、調査員によって若干の違いはありますよ。

大抵の流れはどの地域も似たようなものです。親切、親身になって説明してくださる調査員の方だとありがたいですね。

しかし、調査員に関して信じられないこんな事例も耳にしました。

信じられない事例

家屋調査員の方々が家の中へ入り、リビングのテレビを見て「こちらのテレビも評価の対象になります。」と言われました。

え?!と思い、「本当ですか?」とその調査員に問いかけると、「家具や家電も対象になるんですよ。」と言われたそうです。

もちろんこれは間違っています!

固定資産税の評価対象になるのは、あくまでも不動産です。
こちらを覚えておかないと、不要な税金を払わなくてはいけなくなってしまう可能性もあります。

固定資産税の評価対象になるものを、もう少し詳しく見てみましょう。

家だけじゃない!評価対象の不動産!

先ほど「家具や家電も対象になる」と調査員に言われたという事例を見ましたが、固定資産税の評価の対象は不動産です。

一方、移動できるようなものはすべて動産に分けられます。

ですから、家具や家電が固定資産税の評価の対象ということはありません

しかし、いくら家具や家電だと主張しても“固定されたもの”であると不動産という判断をされてしまいます。

主な例としては

  • 屋根に一体型の太陽光発電システム
  • 床下エアコン、床暖房
  • ビルドイン食洗器
  • カーポート
  • 物置(アンカーボルト等で固定されているもの)

他にもありますが、これで何となく「自分の家の気になる設備」が評価の対象になるかどうかわかるのではないでしょうか?

これらの設備と家屋と土地
全てを合わせて評価され、固定資産税評価額が決められています。

ブラウン君
固定資産税って難しいっ!て思ってたけど、なんとなくわかってきました‼
シルバー先生
さすが呑み込みの早いブラウン君!言葉が難しいだけであって、知れば知るほど理解していけますよ!

とにかく、気になることは調査員の方に聞いたり、自治体の関係窓口へ問い合わせてみるといいでしょう。

自分が「これは対象外だな。」と思っても、評価の対象になっている場合もあります。

納得して納税するためにもご自分で調べてきちんと理解しておきたいですね。

 

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新築を建てる前に固定資産税の基礎知識を学ぶ

固定資産税を決める調査については分かりましたが、いつ払うのか、どのくらいの額なのかということも気になりますよね。

固定資産税についても少し見てみましょう。

固定資産税とは

固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

固定資産税の課税標準は、原則として固定資産税評価額が用いられます。

「標準税率とは」

地方公共団体が課税する通常の税率のことです。
財政上、特別の必要がある場合には、異なる税率を制定することができます。

総務大臣が地方交付税の額を定める際に、基準財政収入額の算定の基礎として用いる税率です。

お住まいの地域で異なる税率の場合がありますが、ほとんどの地域が1.4%です。

ただし、固定資産税の標準税率(1.4%)は超えて定めることもできます。

細かな所まで知りたい方は下のリンク先へ、PDFファイルで確認できますよ。

総務省HP

税金の仕組みって、難しくてややこしいですよね。

ブラウン君
固定資産税評価額が分かれば自分の納付額が分かるんですね!
シルバー先生
そうだよ。自分の不動産の固定資産税評価額に、標準税率の1.4%をかければいいのだよ。

キーとなるのは、この固定資産税評価額ということですね。

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固定資産税評価額とは一体何?

先ほどから、よく登場している固定資産税評価額とは、毎年1月1日現在時点で土地や家屋を保有している方に課せられる税金です。

補足
 原則として1月1日現在で「固定資産課税台帳」に登録されている人です。

この台帳は全国の市町村役場等で、毎年一定期間、所有者が自由に見ることができる(縦覧制度)と、所有者以外に借地人や借家人が借りている土地や家屋について、いつでも内容を確認できる(閲覧制度)があります。

これらは公正を期すためであり、縦覧制度は無償、閲覧制度は有償となります。

この固定資産税評価額がどの様にして決められているかというと、大まかにまとめると以下の通りです。

  1. 建築物の施工図、延床面積、使用資材などの審査。
  2. 新築施工終了後、契約者(購入者)立会いのもと、市町村から派遣された調査員によって審査。
  3. 敷地面積(土地)は公示価格70%を基準に算出。
基本的な考え方

・大きな建物
・建築資材がいい素材
・広いお庭
・利便性がよい立地場所
・エキチカ

分かりやすい言葉で言い換えると、こんな感じですね。

シルバー先生
この固定資産税評価額は3年に一度の評価替えがあることも覚えておきましょう!

固定資産税はいつ払うの?

それぞれお住まいの地域で、固定資産税を払う時期は異なる場合があります。

基本は年に4回に分けて納付します。このような徴収方法を「普通徴収」といいます。

東京都の場合、6月・9月・12月・2月計4回です。
詳しくはお住まいの地域の自治体ホームページや窓口でご確認ください。

4月~6月頃に送られてくる、固定資産税の振込用紙は5枚組になっています。

1枚が一括払い用、残り4枚が4回の分割払い用です。

ブラウン君
一括払いもできるんですね!

この他、多くの自治体では口座振替(自動引き落とし)も出来るようになっています。

もし固定資産税の支払いを忘れてしまうと、最大で年14.6%の延滞金が発生します!

うっかり忘れてしまわない為にも、口座振替がおすすめですよ!!

ブラウン君
クレジットカード、電子マネーは使えるのですか?
シルバー先生
一部の自治体では対応してます。ただ、決済手数料がかかるかもしれませんから、しっかりと調べてみてから決めましょう!

カードや電子マネーが使えるなら、使ったほうがポイント還元もあるのでお得ですね!

固定資産税ともうひとつ【都市計画税】とは?

固定資産税ともうひとつ、所有した財産に課税されるものがあります。

それは都市計画税です。

都市計画税は、道路や公園、下水道などを造ったりする費用にあてるため、市街化区域内の土地や家屋に対して市町村が課税する地方税です。

納税義務者は固定資産税と同じで、固定資産課税台帳に1月1日現在所有者として登録されている人です。

ブラウン君
支払う税金って固定資産税だけじゃないんですね。
シルバー先生
そうだよ。でも市街化区域でない、市街化調整区域ですと課税されません。役場などでしっかりと聞いて確認しておきましょう!

この都市計画税の計算式もご紹介しますね。

都市計画税の計算式

都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)

固定資産税とほぼ似たような計算式ですね! 違いは、かける税率です。

都市計画税の場合、0.3%を超える税金を定めることはできません

支払いの時期も固定資産税と一緒です。双方しっかり把握して出費がどのくらいになるか、準備しておいた方がいいですね!

新築の固定資産税に軽減措置はないの?

新築の固定資産税の対する軽減措置は、あります

新築後3年間もしくは5年間(中高層耐火・準耐火住宅の場合)、固定資産税の税額が軽減される特例があります。

認定長期優良住宅の場合は、5年間もしくは7年間軽減されます。

また、住宅用地にも軽減される特例もあります。一定の条件を満たした場合、200㎡以下、200㎡超で分けて課税標準が軽減されます。

以下に簡単にまとめてみました。

  対象となる面積等 固定資産税 都市計画税
税率   1.4% 0.3%
戸建て
住宅
居住用部分のうち120㎡までの床面積に対して 3年間固定資産税額の1/2を減額 減額なし
マンション等 3階建て以上の耐火
準耐火建築物 
5年間固定資産税額の1/2を減額 減額なし
小規模
住宅用地
 200㎡以下 固定資産税評価額×1/6 固定資産税評価額×1/3
一般住
宅用地
200㎡超、かつその土地の上にある建物の住宅床面積の10倍までの土地 固定資産税評価額×1/3 固定資産税評価額×2/3

建物と土地で減税割合が異なったり、面積に対して条件があったりと、いろいろ複雑ですね。

ここで抑えておきたいポイントとしては、戸建て住宅の部分で120㎡までの床面積に対してというところです。

120㎡を超えた床面積の部分に対しては、減額の対象にならないので注意が必要です。

床面積が120㎡を超えた住宅の場合

新築で床面積が150㎡、固定資産税評価額が1200万円だとします。

本来の固定資産税は、1200万円×1.4%=168000円になります。

減税分の計算は、1200万円×1.4%×(120㎡÷150㎡)×2分の1=67200円。

つまり、減税中の税額は168000円ー67200円=100800円となります。 

単純に新築は3年間、半額!という訳ではないことが分かりましたね。

様々な条件があるので、計算する前に自分の物件の詳細を調べておくとよいでしょう。

また、この他にも減額させる方法はあります。

  • 長期優良住宅の認定を受ける
  • 改修工事を行い認定を受ける

長期優良住宅の認定を受けた場合は、軽減措置が5年間にります。2年間伸びるということですね!

長期優良住宅認定の注意点

ただし、長期優良住宅の認定を受けるための住宅にするには、建築コストがかかってきます。

本当に必要な設備か?
その設備のランニングコストはどのくらいか?
長期優良住宅の認定を受けるためのメリット、デメリットはあります。

  • ハウスメーカーの方に言われる通りに高い設備を設置して、長期優良住宅の認定を受けるか?
  • 軽減措置は3年間だけど余計な設備を省いて建築コストを抑えるか?

よく検討して、理想のお家にしたいですね。

もう一つの改修工事については、当然新築物件のことではなく、既存の物件を改修工事して申請することなのでこの記事では詳しく触れません。

以下のリンク先で調べてみてください。

詳しくは、総務省PDFファイル
(25ページ目からの 2.税負担軽減措置 の部分に記載)

是非確認してみてください。

 

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さいごに

いろいろ複雑な取り決めがあったり、制約があったり、固定資産税はすぐに理解できないですよね。

この記事を書いている私も改めて理解できる部分もありました。

固定資産税を含め、納税は国民の義務です。急に通知がきて支払い、納得できないままだと、義務を全うしているのに後味悪いですよね。

そうならないためにも、これから不動産を取得して納税の義務が発生する皆さんは、しっかり知識を入れておきましょう!

この記事がそんな皆さんに役立つ情報になれば幸いです。

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