新築一戸建ての値引きポイント【建売住宅と注文住宅】の違い

新築で一戸建て…
きっと人生で一番大きな買い物ではないでしょうか?

相場もよく分からなければ、値引きができるかどうかも分からない。
最初は何でも手探り状態ですよね。

ただ、闇雲に物件情報を見てるだけでは情報を集めたと言えません。
不動産屋さんの話を聞いているだけでは相手の思うつぼになってしまう可能性もあります。

何も知らずに購入することだけは避けたいことです。
事前によく調べて購入することが、あなたの為にあなたの家族の為になります。

後から調べておけば良かった…なんてことにならないように、このページでは新築一戸建ての値引きについてまとめています。

是非参考にしていただき、賢く新築の一戸建てを購入していただきたいと思います!

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建売住宅と注文住宅の値引きの違い

一戸建てと言っても、大きく分けて、建売のものと注文住宅の2種類があります。

まず建売と注文住宅の違い」についてお話しておきますね。

「建売住宅とは?」
分譲地にてそこに完成している家と土地を合わせて購入する形です。

「注文住宅とは?」
土地はあなたか不動産屋が用意してその土地に家を建てる形です。

どちらがいいというわけではありません。

シルバー先生
何を重視するかは人によって変わってきますからね!
ブラウン君
でも、それぞれ値引きの部分でもだいぶ変わってきますよね?

それでは、値引きの面について着目して、値引きする方法、更に注意点もみていきましょう。

まず、建売の方が値段も比較的安く値引きをしてもらいやすいので、建売の方から見ていきます。

建売住宅の値引きはタイミングがポイント

基本、建売住宅というのは「売れる自信のある価格」で設定されています。値引きを想定して高い値段を付けているわけではありません。

なので、値引きする気満々で最初から交渉するという姿勢はおすすめしません。最悪、買う気がない人として見られてしまう可能性があります。

そうなってしまっては嫌な思いをすることになってしまいますよね。気持ちよい値引き交渉をしていきましょう!

そのポイントの一つとして、建売住宅の値引きにはタイミングが大切になってきます!

値引きのしやすさはタイミングによって変わる?!

・建売住宅「販売開始直後」の値引きは厳しい
値引きをしなくても買ってくれる人が居るからです

 

・建売住宅「完成直後」の値引きは微妙
販売直後に比べると値引きしやすくはなり、営業の担当者が交渉してくれる可能性もなきにしもあらずです。
まだまだ売れるという判断をする場合が高いので、微妙です。

 

完成してから一年経った「未入居」値引きは可能性あり
住宅が完成して一年経っても誰も住まずの場合は「未入居」扱いになり、値引き交渉できる可能性が高いです!

 

住宅完成後「売主が急いで売りたい場合」値引きは要相談
売主側が急いで売りたいという場合が時にあります。
この場合、値引きを売主側が承諾している可能性があるので、交渉次第によっては値引きしてもらえる可能性があります。

一番値引き可能なのは、一年たった未入居の建売住宅ということですね。車で言えば新車→新古車と同じで値引きがあるのは当然ですよね。

ブラウン君
でも‥欲しいと思っている物件がたまたま一年経過していたなんてことは滅多にありませんよね?
シルバー先生
稀なケースだよね。かといって欲しいと思っている物件があるのに一年待っているなんてナンセンスだし、絶対売れてしまうだろうしね。

では、せめて建売住宅「完成直後」か「完成直後」でなんとか値引きできる方法はないの?というところが知りたくなりますよね!

更に他に値引きタイミングがないかを検討してみましょう。

  • 決算時期・年度末

建売住宅にも決算時期という物が存在します。大多数の企業は3月決算を行っているため、建売住宅も全体的に3月は交渉がしやすい時です。

しかし、企業によっては決算期がずれていて、9月や12月ということもあります。

売主の企業の決算期がいつなのかを調べておきましょう!

ハウスメーカー・工務店が決算期や決算前は営業マンがどうしても数字を上げたい時なのでチャンスです!

  • 消費税増税前

増税前は駆け込み需要が増えるため、売れるときなので、売ってしまいたい売主側が値引き交渉を用意してくれている場合があります。

  • 複数区画の分譲地の最後の1区画

最後の一区画は売り切ってしまいたい!というところなので、狙い目のタイミングではあります。

これを見つけれた人はラッキーですね。しかし最後なだけあってデメリットになる部分もあるかもしれませんので慎重に検討しましょう。

  • 現金購入は値引き率が上がる!

タイミングと関係あるのか?思うかもしれませんが、住宅ローンを利用する時の決済のスピードが違うという点が大きくかかわってきます。

「今月以内に決算できれば値引きします」ということがあるからです。

少し、タイミングの幅を広げることができましたね。
タイミングがやはり一番値引きに直結してくる部分であるのは間違いありません。

交渉術を使って値引き!

しかし「全てはタイミングにある!」わけではありません。
では、タイミング以外で値引きできそうなところをみていきましょう。

【値引き可能枠を担当営業マンが持っているかも?!】

これは交渉する営業マンが自身で値引きしていいと企業から言われてる枠(50~100万程度)を持っている可能性があるということです。

これは建売住宅に限らず、注文住宅でも在りうるようです

こうなってくると交渉次第?!という話になってきますよね。

この交渉の仕方について注文住宅についても同じことが言えますので、交渉術も磨いておきましょう!

交渉術としてのポイントを簡単にお伝えしておきます。

交渉術
  • 担当者に買う意思をしっかりと見せ本気だと思ってもらう
  • ローン審査をすませ「ローン通過済み」と伝えるて買う気をみせる。(金銭問題なしもアピールできる)
  • いいお客様になる(担当者さんを労う)
  • 無理な額から可能な額の値引き額を提案してみる
  • 値引きは一度で諦めない!(仲良くなってから切り出す)
ブラウン君
交渉術!上級テクニックですね!
シルバー先生
思ったままを言ってしまうブラウン君にはまだ難しいかもしれないね…。

さて、次は注文住宅の値引きについてみてきましょう!

注文住宅の値引きはライバル会社がポイント

注文住宅は建売住宅に比べ、値引きに関してはかなり難しいということを先にお伝えしておきます。

何故なら、注文住宅で値引きをしていくとなると削る部分がでてきてしまうからです。

注意

これはかなり注意しなくてはいけないところになります!

削る部分で、一番先に削られるのは材料費で、材料費を安く上げるには安い物を使われる可能性が高くなります。
また手抜き工事になってしまうこともありえなくはないのです。

 

希望を詰めた注文住宅の基礎部分であるものが、値引きのために台無しになってしまっては元も子もありませんよね。

このことを踏まえて、注文住宅の値引きについてのお話をしていきますね。

現金払いの強さやキャンペーンなどタイミングはありますが、建売住宅と違ってタイミングはあまり関係ありません。

注文住宅の値引きチャンスはどこにある?!

・工務店の割引率の相場 3%
工務店は基本、安くやるというより地域に根づいた親しみやすさと、オーダーに忠実な丁寧な仕事を売りにしてるので、値引きには期待はできません。

 

・ハウスメーカーの割引率の相場 3〜8%
ハウスメーカーの値引率は会社によって違います。条件によっては最大で10%というところもあるようです。
規格が決まっているので割引も大きく外れることができません。

 

・交渉のタイミングは絶対「契約直前」
これ以外のタイミングで値引き交渉はしないほうが賢明です。
※契約前だとグレードの低いもの、契約後だと値引きに応じる必要が法的ないため契約違反になる可能性もあります。

 

・見積もりを数社からとってライバル社をアピール
裏技といってもいいかもしれませんが、3~4社から見積もりをとっておき、本命と仮とをつくっておくことで交渉できる可能性があがります。

ブラウン君
建売住宅とは全く違いますね!!びっくりです!「ライバル社をアピール」っていうのが、いまいち分かりません!
シルバー先生
本当だよね。こんなにも違うもんなんだね。ではライバル社のことについて詳しく説明していきましょう。

【ライバル社を作るってどういうこと?!】

これは交渉する時に有効的に使える手段になります。

①3~4社で見積もりを作成してもらいます

②本命と仮本命を決めます(仮本命も本当に選んでも後悔のないものにしてください)

③本命に他にも候補(仮本命)があることを伝えます。

④他の候補がライバル会社だと値引きをしてくれる可能性があります!

そうは言っても、ライバル会社がどのになるのか分からないという方のために判断材料もお伝えしておきます。

【ライバル会社を判断するには?】

  • 販売数、または人気で順位を取り合ってる会社


工務店なら人気度、ハウスメーカーは販売数が基準です。

 

  • 価格帯が同じくらいの相手

単価がまったく違うとランクが違うのでライバルにはなりません。
例えば)坪単価などの価格帯が同じくらいのもの

 

  • 同じ構造や機能性を売りにしている

例えば)コンセプトやテーマもにている(省エネ・耐震等)

 

さらに、有名メーカーのなかで具体的にお伝えしておきます

積水ハウス

飛びぬけた着工数

・ダイワハウス
・セキスイハイム
・タマホーム
・一条工務店
・ミサワホーム

ライバル社同志と言っていいでしょう。上位で競い合っています

・ヘーベルハウス
・ヤマト住健 株式会社
・アエラホーム株式会社
・株式会社秀光ビルド
・三菱地所ホーム株式会社

「全国住宅人気ハウスメーカー」のランキング入りしているメーカーです。

各地域によって人気の工務店やメーカーは順位が違うようなので、お住まいの地域の評判も調べてみることをおすすめします!

下調べと準備が物を言うところになってきますね。

コツコツと値引きする!

まだ方法がいくつかありますので、そちらも一気にご紹介していきますね。

  • モニターになろう

建築中の写真資料の提供や、内覧会や見学会に協力をすると割引きしてくれることがあります。

  • 紹介制度

その会社で建てた友人や知人に紹介してもらうと、紹介割引対象になる可能性があります。

  • 「サービス」を上乗せしてもらう!

これは気持ちよく契約を終えた後に、ちょっとお願いをするときいてもらえることがあります!

~我が家の場合~
①コンセントの数を少し増やしてもらった
②設備のグレードを1つだけアップしてもらった

~他の方の家の成功例~
①造り付けの棚を作ってもらった!
②カーテンをサービスしてもらった!

コツコツと積み重ねていくと、結果、ちりも積もって山となり帰ってくることになりますね。

シルバー先生
こんな上乗せサービスしてもらうには気持ちいい交渉が必須条件になりますよ!
ブラウン君
また交渉の話ですね!交渉術の本買いにいってきます!

ブラウン君が本を買いに行っている間に話を進めましょう(笑)

お家探しはどちらへ依頼しますか?

あなたは家を建てるのにどこへ依頼をしますか?
依頼した先によって値引きの情報がちがいます。

予算や家族と相談して依頼先を決めましょう。

【値引きの観点から見ると】
分譲棟数が少ない会社と地元工務店(昔からあるような)は基本値引き交渉は難しいです。

どちらも抱えている棟数が少ないので値引きして早く売るというよりは利益が出る金額で売れるまで待つという考え方のようです。

値引きしてもらえないからダメという話ではありませんよ。

逆に扱っている棟数が少ないので細やかに対応してくれるかもしれません。ただ値引き交渉が難しい…というだけです。

さて分譲棟数が少ない会社と地元工務店が値引きが難しいならどこなら値引きしてくるか?

それは分譲棟数の多い会社です。

これはタイミングと状況がそろえば値引き交渉してくれる可能性が多いに期待できます。

建売住宅を検討している方はこの辺も、頭に入れておきたいことですね!

シルバー先生
これもまた下調べをしっかりとして、お住いの地域の分譲棟数を持ってる会社を探して検討してみましょう!

不動産やハウスメーカーに勧められた火災保険にそのまま加入していませんか?

仲介手数料についての注意点

仲介手数料というのは売り主と買い主の間に入る仲介業者の手数料の事です。

ブラウン君
じゃあ直接売り主から買えば手数料分安くなるってことですね!
シルバー先生
それが違うんだよ。むしろそれはNGなんだよ。
仲介業者の役割
  • 間に入り不要なトラブルが起きることを防いでくれている
  • 何も知らない飼い主に仲介業者から色々アドバイスや売主の情報がもらえる
  • 値引き交渉をしてくれる

自分で値引き交渉するのが難しいと思われるのであれば仲介業者にお願いしたほうがいいでしょう。

【仲介手数料はいくら程かかるのか?】

【物件価格の3.24%+6.48万円】と法律で定められています。

これは買い主もですが売り主も同じ金額をはらうことになります。

例えば)
4000万円の家を買ったとします。

すると4000×3.24+6.48=約136万円になるという計算になります。

この金額は一度に払うのではなく契約成立時に半分残金決済時に残り半分と分けて払うことになります。

仲介手数料をどうしても安くしたい!

上記で記載した物件価格の3.24%+6.48万円
実は上限額で上限額より減る分には問題ありません

ただ仲介手数料は仲介業者の収入源なのでおいそれと下げてくれるものでもありません!

ですので複数の会社に金額を提示してもらいましょう。

その中で一番安い会社にお願いすれば仲介手数料は幾分か安く抑える事が可能です。

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値引きが難しい条件

値引きが難しい条件についても記載しましょう。

基本的に人気のあるエリアは難しいです。
なぜなら値下げしなくても売れるからです。

駅や学校・病院・スーパー等に近く生活するうえで便利な場所は人気エリアです。

こういうエリアの物件は分譲地であろうとめったに値引きしないです。

ブラウン君
先生の家は駅からめちゃめちゃ遠いですよね?
シルバー先生
そうなんだよ‥環境はいいんだけどね。便利さは皆無だね(笑)だから安いんだよ。

他にも東京などの首都部には利便性というよりは立地のよさで人気なエリアがあります。

関東人気エリア

横浜 (神奈川県)
昔から子育てがしやすいと評判ですよね。とにかく色んな路線とつながっているので、移動がしやすいですね。

吉祥寺 (東京都)
東京都になかでも今人気NO1と言われている様です。都心が近いので便利でしょうね。

大宮 (埼玉県)
ちょっと都会過ぎるのは苦手で、田舎のほうに魅力の感じる方に人気があるようです。

鎌倉 (神奈川県)
私もここが一番住みたい場所です。憧れの街です!

浦和 (埼玉県)
学校が多く、教育に力をいれていることから、子育て世代の人気が高いのでしょう。

こうしてみても、便利で済みやすそうなところばかりです。交通や生活に有利な所は、値引きは不可能と思った方が良さそうですね。

 

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まとめ

建売住宅と注文住宅では建売住宅の方が値引きはしやすいです。

なおかつ契約のタイミングが決算月を過ぎるか過ぎないか位を狙う。

物件自体は完成から一年が経ちそうで分譲地の最後の一画で人気エリアから離れている。仲介手数料は複数の会社に提示したもらう。

なかなか全部の条件というと難しいかと思います。ただあなたが家を買う際に後悔の無いようになればと思います。

最後に家を買うのに確かに値段は気になりますがそれ以上にその後何十年と住むものなので値段だけで決めないようにしてくださいね。

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